Слoжнaя ситуaция с бoлee чeм дeсятью тысячaми вкладчиков проблемного строительства объектов УКОгруп Анатолия Войцеховского снова сделала актуальным вопрос защиты интересов инвесторов — украинцев, вложившихся в строительство проблемных новостроек.

Предложенные в последнее время стандартные рецепты помощи покупателям недвижимости в новостройках сводятся к советам не покупать на стадии строительства, лишь констатируют общеизвестные проблемы и направлены максимум на избежание проблем в будущем. Однако отнюдь не решают проблем инвесторов, которые уже оказались в непростой ситуации с недобросовестным застройщиком.

Все чаще утверждается, что инвесторы сами виноваты в своих бедах, нужно внимательнее относиться к выбору застройщика и не искать дешевых вариантов. Поэтому их проблемы не заслуживают внимания большинства, и уж тем более поиска решения на государственном уровне, а проблему достройки они должны решать самостоятельно.

Учитывая это, не стало неожиданностью предложение от Киевской администрации покупателям недвижимости в ЖК «Семейный уют» (один из объектов УКОгруп) достроить дом за собственные средства. Для этого инвесторам было предложено обратиться в суд за признанием имущественных прав на квартиру в недостроенном доме, организоваться в жилищно-строительный кооператив, а потом за свой счет самостоятельно разработать и утвердить всю необходимую документацию и достроить дом. О таком «рецепте счастья» от КГГА для пострадавших инвесторов недавно рассказывал глава общественной организации «Семейный уют».

Впрочем, эксперты АФ «Прецедент» не считают правильным во всем обвинять покупателей жилья, главное желание которых — купить дешевле. Для большинства из них купить «воздух» — чуть ли не единственная возможность обеспечить свои семьи жильем, поэтому фактор низкой цены здесь решающий при выборе застройщика. Также инвестору-физическому лицу объективно не хватает знаний, необходимых для правильного выбора объекта строительства из предложенных на рынке, а также для понимания содержания договоров по их приобретению. 

Для него всегда существует риск по ошибке или, даже, в случае введения его в заблуждение недобросовестным застройщиком, купить недвижимость в проблемном объекте. Поэтому государство обязано обеспечить особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, которым является инвестор-физическое лицо. Такой вывод был сделан Конституционным судом Украины в решении от 10 ноября 2011р. № 15-рп/2011 относительно потребителей финансовых услуг, но полностью применим и к покупателям квартир в новостройках

В одних случаях большое число пострадавших инвесторов обусловлено бездействием государственных органов, связанным с не прекращением очевидного самовольного строительства (вообще без разрешительных документов на самовольно занятых участках) на ранних его этапах. В других — увеличение количества незаконных строек вызвано отменой ранее выданных разрешительных документов в связи с выявлением допущенных при их выдаче нарушений.

При таких обстоятельствах перекладывать на покупателей ответственность за их выбор было бы нечестно, уверены юристы. Государство также должно отвечать перед своими гражданами. Поэтому алгоритм действий, предложенный Киевской администрацией покупателям недвижимости в проблемных новостройках, является неприемлемым, поскольку пострадавших инвесторов фактически оставляют наедине со своими проблемами.

Уже есть положительные примеры ответственности государства за ненадлежащее выполнение его органами своих функций. Так, Высший административный суд Украины уже признавал вину Национального банка Украины в ликвидации Брокбизнесбанка, что позволило его вкладчикам требовать от государства возмещения ущерба по потерянным вкладам. Этот опыт, когда государство понесло ответственность перед вкладчиками банка, полностью может быть перенесен в строительство на возможность пострадавших инвесторов требовать возмещения ущерба, в случае, когда государство не обеспечило надлежащий контроль деятельности недобросовестного застройщика.

Так что же можно предложить покупателям, чей объект оказался в «черном списке» недостроев?

Инвесторам проблемных недостроев не стоит дожидаться устранения застройщиком выявленных недостатков и окончания строительства, а нужно приложить усилия в направлении возмещения убытков государством, не выполнившего свои контрольные функции.

В таком случае, инвестору, прежде всего, необходимо подтвердить свои права, действительность и добросовестность их покупки. Кроме решения суда, с этой задачей успешно справляется регистрация имущественных прав. Более того суды, руководствуясь последней практикой Верховного суда Украины, отказывают в признании права собственности на имущественные права на квартиры, не завершенные строительством.

Поэтому надежной альтернативой судебному способу, станет регистрация имущественных прав на строящуюся квартиру в реестре имущественных прав. Такая регистрация заменяет решение суда и подтверждает право собственности на незавершенную строительством квартиру.

После этого, имея в своем активе такой инструмент, инвестору будет нетрудно добиться в судебном порядке возмещения государством причиненного ему ущерба недобросовестным застройщиком.

Орловский Сергей

Адвокатская фирма «Прецедент»