Стoличныe зaстрoйщики aктивнo нaрaщивaют oбъeмы сдaннoгo в эксплуaтaцию жилья. Пo дaнным Гoсстaтa, eсли в первом полугодии 2016 года было сдано 293,5 тыс. кв. м, то за 6 месяцев 2017 года в три раза больше — 972,5 тыс. кв. м.

Киев утопает в предложении

По данным сайта недвижимости Lun.ua, желающий приобрести жилье в столице может выбрать из 328 объектов разного класса — это эконом, комфорт, бизнес и премиум жилье.

Активно застраивается как правый, так и левый берег Киева. К примеру, по данным консалтинговой компании City development solutions, в первом полугодии 2016 года предложение распределялось следующим образом. Порядка 77% строящегося жилья было сконцентрировано на правом берегу столицы и 23% — на левом берегу столицы.

В 2017 году тенденции несколько изменились и очень активизировалось строительство на левом берегу. В первом полугодии 2017 года соотношение составило 61% на правом берегу и 39% на левом соответственно.

Предложение первичной недвижимости на столичном рынке

Статус

Эконом

Комфорт

Бизнес

Премиум

Сданы

31

21

37

20

Сдача до конца 2017 года

36

33

27

12

Сдача до конца 2018 года

30

41

25

6

Сдача до конца 2019 и позднее

10

21

12

2

Данные поисковика недвижимости Lun.ua

Ввиду такого изобилия покупатель может выбрать наиболее приемлемые предложения от застройщиков, которые борются за своих покупателей.

«Конкуренция в сегменте жилой недвижимости ужесточается, усиливая борьбу девелоперов за покупателя, который стал более требовательным и больше не хочет приобретать просто квадратные метры. Девелоперы соревнуются в том, кто предложит покупателю больше ценности по той же стоимости квадратного метра», — говорит Артур Мхитарян, основатель TARYAN Group.

Застройщики все активнее реализуют проекты на месте бывших промышленных зон. Наиболее масштабный пример в Киеве — жилой комплекс «Комфорт таун», который появился на месте бывшего завода «Вулкан». Сейчас активная застройка идет в промзоне Рыбальского полуострова.

Объем принятого жилья по районам

Район

1 полугодие 2016 года

1 полугодие 2017 года

Голосеевский

48 506

238 720

Дарницкий

22 363

149 960

Деснянский

5991

40 168

Днепровский

825

27 698

Оболонский

2840

31 956

Печерский

48 797

150 971

Подольский

17 650

65 301

Святошинский

19 345

62 184

Соломенский

87 335

134 416

Шевченковский

39 892

82 509

Что с ценами

Повышенная конкуренция на рынке уже оказывает влияние на ценовую ситуацию. К примеру, если в январе 2017 года средняя цена на квадратный метр в Киеве составляла 21,8 тыс. грн, то к сентябрю — уже 20,8 тыс. грн. Метр жилья эконом-класса стартует от 12,6 тыс. грн, комфорт — от 13,3 тыс. грн, бизнес-класс — от 16 тыс. грн, премиум от 34,3 тыс. грн.

Темпы снижения стоимости метра напрямую зависят от класса жилья. Готовы идти на уступки в первую очередь застройщики эконом-класса. Цена на престижные премиум объекты осталась без изменений.

На цены, как и прежде, влияют несколько факторов. Во-первых, месторасположение жилых комплексов; во-вторых, известность застройщика на рынке; в-третьих, стадия строительства; в-четвертых, размеры квартиры.

По минимальной цене застройщики продают квартиры с неудобными планировками. Самыми популярными остаются «единички» до 50 метров или так называемые смарт-квартиры с функциональными планировками.

Месяц

Минимальная цена

Средняя цена

Январь

14 700

21 800

Февраль

14 500

22 500

Март

14 900

22 000

Апрель

14 900

21 800

Май

15 000

21 500

Июнь

14 900

21 000

Июль

14 500

21 500

Август

14 500

21 000

Сентябрь

14 500

20 800

Данные портала Lun.ua

Активные пригороды

Пригороды не отстают от Киева — здесь также увеличивается количество принятого в эксплуатацию жилья.

По данным Госстата, лидирующие позиции занимает Киево-Святошинское направление (Вишневое, Софиевская и Петропавловская Борщаговки). За год количество сданного жилья в этом направлении выросло на 20%. Если в первом полугодии 2016 года было сдано 289,9 тыс. кв. м, то в первом полугодии 2017 года — 342,3 тыс. кв. м.

Далее идут Ирпень, Буча, Гостомель. «Ирпень среди всех выделяется наличием концепции застроек. Застройщик и город вкладывают деньги в инфраструктуру (парки, стадионы, детские сады, транспортные развязки, велосипедные трассы). Это то, чего не хватает другим. Не секрет, что нынешние проекты финансируются не столько деньгами покупателей, сколько инвесторами, поэтому маркетологам тяжело «удержать» концепцию проектов. Зачастую на этапе строительства она размывается, да и мало кто из инвесторов планирует заниматься развитием комплексов после продажи. В этом есть большая проблема», — комментирует Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

На левом берегу наиболее активны Бровары и Борисполь. Причем, в отличие от Ирпеня и Бучи, где есть ограничения по высотности зданий из-за наличия аэропорта, Бровары развиваются многоэтажками — 20 и выше этажей.

Способствует застройке пригородов не только желание киевлян быть ближе к природе, но и более низкие цены.

Цены в области в среднем в полтора раза ниже, чем в мегаполисе. Плюс не столь большая разница в ценах между жильем разных классов.

В Киевской области эконом-класс стартует от 8 тыс. грн, комфорт — от 8,5 тыс. грн, бизнес — от 9 тыс. грн. А вот премиальное жилье вовсе отсутствует.

Предложение в пригородах

Статус

Эконом

Комфорт

Бизнес

Сданы

93

33

21

Сдача до конца 2017 года

68

62

13

Сдача до конца 2018 года

48

65

12

Сдача до конца 2019 и позднее

9

20

6

Механизмы покупки

Наиболее распространенный вариант приобретения первички — рассрочка. Как правило, до конца строительства. «Также существуют варианты, когда застройщик идет на продление термина рассрочки до 5 лет. Но такие примеры скорее единичные на рынке», — отмечают в инвестиционно-девелоперской компании UDP.

Схема рассрочки работает следующим образом: первый взнос составляет порядка 20-50%, остаток выплачивается равными платежами до конца строительства.

Правда, в случае с рассрочкой, нужно быть внимательным. К примеру, на момент первого взноса стоимость 1 кв. м составляет 18 тыс. грн. К концу строительства она может вырасти и до 25 тыс. грн, а то и больше. В итоге покупатель платит остаток суммы согласно текущему ценнику, и значительно переплачивает.

Помимо рассрочки появляются программы кредитования. «Мы предлагаем варианты рассрочки с фиксацией цены и без, а банки-партнеры выдают ипотечные кредиты с ипотечными ставками на первый год — от 5,9%», — рассказали в пресс-службе компании «УкрБуд».

Также существует услуга trade-in, благодаря которой квартира в старом жилом фонде обменивается на квартиру в новостройке. Процедурой покупки-продажи занимается аутсорсинговая компания, которая берет на себя все хлопоты по продаже-покупке нового жилья. С одной стороны, этот способ экономит время, с другой стороны — нередко заявленная стоимость за продажу старой квартиры ниже среднерыночной. А это не на руку собственнику.

Еще одна модель покупки квартиры — аренда с дальнейшим выкупом квартиры. В таком случае устанавливаются сроки выкупа квартиры, и арендатор в будущем становится собственником всего жилья. Какую из схем выбрать, зависит от запаса времени и финансовых возможностей покупателя.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости напрямую зависит от экономической ситуации в Украине. Столичные застройщики уверяют, что переизбытка жилья нет и все построенные метры найдут своего покупателя. В любом случае, застройщикам нужно предлагать все больше, дабы удовлетворить возрастающие требования киевлян и жителей области.

Автор: Екатерина Спорыш