Лeтoм в Киeвe вдруг стaлo мeньшe «сeрыx» стрoeк. Тaкoй вывoд сделало рейтинговое агентство «Евро-рейтинг», проведя мониторинг столичного рынка недвижимости.

Впрочем, потенциальным покупателям пока рано радоваться, ведь строительная пирамида только пошатнулась, но пока не разрушена.

Белые и полусерые

В «Евро-рейтинге» уверяют: снижение числа «серых» строек в июне- августе наблюдается в столице впервые с ноября прошлого года.

За последние три месяца число сомнительных новостроек сократилось с 26 до 20. ТОП покинули как старожилы этого списка, так и новостройки, включенные в него в ходе предыдущего обновления. Оценочная площадь проблемных квартир сократилась примерно на 150 тыс. кв. м.

В числе жилкомплексов, которые сумели подправить свою репутацию, исследователи называют «Прибалтийский», «Шулявский», «Приозерный», «Маргарита», «Львовский квартал» и «Южный квартал».

По трем ЖК (Южный квартал, Львовский квартал и Шулявский) изменен статус на сайте Градостроительного кадастра.

«Два последних — Львовский квартал и Шулявский — устранили недостатки в разрешительной документации, благодаря чему перешли в категорию «законное строительство». Туда также переведен и Южный квартал. Но — по решению суда. Стоит заметить, что иски города к данному жилищному комплексу находятся в стадии рассмотрения. Поэтому вероятность очередной смены категории по данному объекту оценивается как высокая», — пояснили в «Евро-рейтинге».

Работы на других трех жилищных комплексах сейчас заморожены. На «Маргарите», например, этому предшествовал демонтаж недостроенной секции по решению суда. Активные судебные действия проводятся по всем трем объектам (кроме «Маргариты» — это еще Приозерный и Прибалтийский), что и обусловило их остановку.

Заметим, что все эти объекты, как и «Южный квартал», связывают с Анатолием Войцеховским, скандально известным застройщиком, которому, как уже писал UBR.ua, приписывают контроль над несколькими десятками киевских фирм, в том числе, «Укрбудом», и который был арестован по подозрению в мошеннических действиях, затем отпущен под залог, а недавно, якобы, покинул страну и скрылся в неизвестном направлении.

«Исключение из списка «серых» строек вовсе не означает, что проблемы на этих объектах исчезли. Городские власти все равно должны будут предпринимать действия по отношению к ЖК «Маргарита», «Приозерный» и «Прибалтийский». Вполне возможно — что и по ЖК «Южный квартал». Принимать их в эксплуатацию в нынешнем состоянии никто не будет. Следовательно, проблемы жильцов этих домов (в случае завершения строительства) останутся неразрешенными», — уверяют исследователи.

Что происходит на незаконных стройках

Строительная активность на большинстве серых строек сейчас незначительная, утверждают эксперты. Работают там вдвое медленнее, чем на объектах, не имеющих проблем.

«Добросовестные строители стремятся выполнить свои обязательства в срок или даже с опережением срока. Недобросовестные застройщики, напротив, после стартового рывка резко замедляют темп, стремясь растянуть работы на уже действующих проектах и, одновременно, начать запускать новые. Подобный подход позволяет собирать дополнительные средства создавая «строительные пирамиды». Как следствие, ныне функционирующие серые стройки не вводятся в эксплуатацию уже около четырех лет. Предыдущий опыт свидетельствует, что застройщику в ряде случаев удается завершить проект, и в жилой комплекс заселяются жители. Альтернативным сценарием является замораживание строительства. Работы позже могут возобновить, но уже с другим застройщиком. Подобная ситуация, например, произошла на ЖК «Приозерный». Правда, дом так и не достроен, а смена собственников проекта обернулась дополнительным скандалом, связанным с повторной продажей прав на одни и те же квартиры», —констатируют в «Евро-рейтинге».

Основной аргумент, который вынуждает граждан покупать такую недвижимость — низкая цена. Как правило, разница в стоимости сомнительных и нормальных квартир составляет 15-25%. Ниже приведена разница в ценах между ЖК, включенными в анти рейтинг, и среднерыночными ценами.

Другим аргументом недобросовестных застройщиков является агрессивная реклама сомнительных проектов. Большой ее объем и привлекательность обещаний оказывают нужное воздействие на некритично настроенных покупателей.

Что касается строительных работ на оставшихся в анти рейтинге «серых» объектах, то осуществляются они с разной скоростью. И, как правило, неспешно. По большинству из них сроки введения в эксплуатацию перенесены на 3-12 месяцев.

Исследователи проанализировали взаимосвязь между новыми сроками введения объекта в эксплуатацию и степенью его готовности. И констатировали, что причинно-следственная связь присутствует далеко не всегда. Они приводят несколько примеров.

ЖК «Кузьминский-2″ — 16-ти этажный жилой дом эконом класса, в котором на средину августа не завершено даже строительство каркаса здания. Срок введения в эксплуатацию намечен на 2 кв. 2016 г. и пока не перенесен. Очевидно, что имеет место нарушение сроков, и задержка составит от 6 до 12 месяцев. При этом отмечается значительное замедление темпов строительных работ. Первоначальная дата завершения проекта — 4 кв. 2015 г.

«ЖК G-house — 4-х этажное здание комфорт класса. Стройка практически замерла на уровне фундамента. Новый срок введения в эксплуатацию — 1 кв. 2017 г., что кажется весьма сомнительным (учитывая заявленную спецификацию объекта, вероятная задержка при качественном строительстве — от 3 до 6 месяцев). Первоначально заявленный срок выполнения работ — 3 кв. 2016 г», — привели еще один пример в «Евро-рейтинге». 

Этим летом столичные власти добились снижения активности самовольного строительства. Несколько строек заморозили и даже снесли одну из недостроенных секций ЖК «Маргарита». По целому ряду объектов приняты судебные решения, позволяющие останавливать подобное строительство и арестовывать имущество застройщика. Приведенный перечень действий выгодно отличается от того, что было сделано в предыдущие годы. Но, этого явно недостаточно для борьбы с незаконным строительством, считают эксперты.

Только по данным Градостроительного кадастра, на территории Киева размещено около 80 строительных площадок, на которых ведется незаконное строительство.

Еще более 80 проектов в том же Градостроительном кадастре входят в категорию «не рекомендуется» (проходят дополнительную проверку). И большая часть из них вполне может оказаться в списке самовольных строек.