Рынoк ипoтeки в Южнoм фeдeрaльнoм oкругe (ЮФO) рaстeт быстрee, чeм в цeлoм пo стрaнe, xoтя нe сoвсeм в тoм нaпрaвлeнии, кoтoрoe было бы желательно для застройщиков, переживающих профицит предложения жилья. Основной интерес жители Юга проявляют к вторичной недвижимости, несмотря на то что ставки по ипотеке в этом сегменте несколько выше, чем при покупке жилья в новостройках.

«Первичка» на вторых ролях

По данным агентства «Эксперт РА», прирост ипотечных выдач за восемь месяцев 2017 года по ЮФО превышал среднероссийские показатели — плюс 28% против плюс 22% в целом по стране. При этом на первичном рынке жилья в ЮФО за период с 2015 года по первое полугодие 2017 года не произошло значительной просадки стоимости квартир, тогда как цены на вторичное жилье показали существенное снижение. Ситуация на Северном Кавказе (СКФО) отличается: здесь просели цены не только на вторичном, но и на первичном рынке, хотя динамика выдачи ипотечных кредитов несколько хуже общероссийской — плюс 18% за период с 1 января по 1 сентября. «Драйвером роста стали сделки с вторичным жильем»,— отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, отмечая, впрочем, что эта тенденция характерна для рынка в целом. Пока лидирует ипотека для покупки квартиры на вторичном рынке, отмечают и в ипотечном центре Промсвязьбанка.

Более половины ипотечных кредитов в Ростовской области выдано на покупку вторичного жилья, отмечает управляющий розничным бизнесом ВТБ в Ростовской области Владимир Стрельников. Доля выдачи ипотеки на жилье в новостройках у ВТБ в донском регионе составляет 42%, еще 6% проходят по программе «Ипотека для военных». Хотя при этом, добавляет господин Стрельников, трендом нынешнего года являются совместные проекты банков со строительными компаниями, благодаря которым банки предлагают процентные ставки ниже рыночных на 0,5–1%. Средняя сумма ипотечного кредита ВТБ в Ростовской области сейчас составляет 1,6 млн руб., относительно прошлого года она увеличилась на 10%.

Ровно такую же сумму — 1,6 млн руб. — составляет и средний размер ипотечного кредита в ЮФО в целом, что на 13% ниже среднего по стране, отмечает Георгий Ващенко, начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом финанс». Он также отмечает тенденцию к преобладанию вторичного сектора в общем объеме ипотечных кредитов: «Спрос на ипотеку замедляется в связи с уменьшением платежеспособного спроса, ожиданием дальнейшего снижения ставок, а также конкуренцией со стороны вторичного рынка. Банки работают с крупными застройщиками, которые субсидируют часть ставки, но это увеличивает их затраты, рентабельность проектов падает ниже 10%. В этом году застройщики не поднимали цены, что могло бы несколько оживить рынок. В условиях сближения размеров потребительского и ипотечного кредитов разница в стоимости между жильем на первичном рынке (со всеми проблемами нового жилья) и готового жилья, ставка не всегда является определяющим фактором для сделки».

Такая ситуация в принципе отличается от 2015–2016 годов, когда условия ипотечного рынка были куда более благоприятны именно для новостроек. После того как ЦБ РФ в конце 2014 года резко поднял ключевую ставку, правительство, как известно, приняло решение субсидировать ставки по ипотеке выше 12%, но с важной оговоркой: только для первичного жилья. В результате возник достаточно существенный разрыв между условиями получения кредита для «первички» и «вторички», который сейчас стремительно сокращается по мере снижения ключевой ставки ЦБ, и это уже не играет в пользу новостроек.

Как следствие, застройщики уже сокращают количество введенного жилья. По данным Росстата, в первом полугодии в целом по стране было сдано 28 млн кв. м жилья, что составило 88,7% к тому же периоду предыдущего года. По ЮФО за это время объем жилищного строительства снизился на 6,6% (3,723 млн кв. м), а по СКФО — сразу на 38,5% (1,165 млн «квадратов»). «Я не ожидаю, что ситуация начнет существенно выправляться в 2018 году, но есть предпосылки к тому, чтобы пик кризиса был пройден,— комментирует Георгий Ващенко.— Летом могут быть проиндексированы тарифы на услуги монополий, что увеличит расходы застройщиков и простимулирует их осенью поднять цены на 5–7%. Ставка по ипотеке к тому времени может снизиться еще на один процентный пункт; таким образом, спрос на жилье в кредит, вероятнее всего, вырастет».

Многоликая «вторичка»

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, также отмечает рост доли ипотеки, выдаваемой на приобретение вторичного жилья, выделяя в этом сегменте новую и постоянно расширяющуюся нишу «новой вторички», куда в дальнейшем будет перемещаться спрос, а за ним и ипотека. «По сути, речь идет о новостройках, но уже построенных и введенных в эксплуатацию,— поясняет эксперт.— Все больший объем квартир, которые сейчас продаются по договорам долевого участия, будет продаваться как „вторичка“, то есть введенное в эксплуатацию жилье».

По словам Сергея Первикова, уже сейчас можно заметить, что жилье на вторичном рынке дешевеет меньше, чем новостройки; это связано с тем, что в связи с кризисом выросла стоимость рисков и люди переключились на готовое жилье, желая исключить риски, что объект не достроится. «У нас увеличивается объем предложения на „вторичке“. Этот процесс будет набирать обороты: объемы предложения растут, постепенно площади будут переходить в категорию „новой вторички“. В конечном счете через эти итерации мы откажемся от денег дольщиков и уйдем к новой модели на рынке. Предложения ликвидировать „долевку“ уже раздаются из стен Госдумы»,— отмечает господин Первиков.

Действительно, на днях президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос поэтапного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Как сообщил глава Минстроя РФ Михаил Мень, об этом можно будет говорить после того, как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам, которые вступают в силу 1 июля 2018 года.

Для регионов юга России ужесточение требований к застройщикам будет иметь особенное значение, учитывая количество многоквартирного жилья, построенного «серыми» девелоперами, в частности на «пятнах» под индивидуальное жилищное строительство, которое затем узаконивалось через суды. Обратной стороной строительного бума стал серьезный размах проблемы обманутых дольщиков. По данным Минстроя на конец сентября, больше всего обманутых дольщиков в России зарегистрировано в Краснодарском крае — почти 6,5 тыс. человек и порядка 60 объектов; также в первую десятку регионов по этому показателю входит Ростовская область.

Причем это лишь верхушка айсберга, поскольку официальное признание в качестве обманутых дольщиков из-за особенностей законодательства получают далеко не все пострадавшие от недобросовестных девелоперов. Что же касается тех, кому условно повезло с покупкой жилья в «многоквартирных частных домах», то возможность продать его с использованием ипотечных механизмов для них почти закрыта. Крупные госбанки, основные игроки на этом рынке, в принципе не рассматривают объекты, по которым были суды, а это значит, что весьма приличный сегмент жилья в том же Краснодаре очень условно можно считать полноценным вторичным рынком при наличии избытка более качественного предложения.

Пределы роста не за горами

Тем не менее, если вынести за скобки эти региональные особенности, рынок ипотеки на Юге движется в целом в русле федерального тренда, а здесь главные вопросы заключаются, безусловно, в том, как низко могут упасть ставки для конечных заемщиков в перспективе хотя бы ближайшего года и насколько велик эффективный спрос на ипотеку в условиях снижения ставок.

В Промсвязьбанке потенциал снижения ставок по ипотеке в следующем году оценивают на уровне 1–1,5 процентных пункта. Снижение общего уровня ставок по ипотечным кредитам до уровня 8% возможно в перспективе к 2020 году при условии стабилизации инфляции на уровне 4%. Как прогнозируют аналитики Альфа-банка, к концу года средняя ставка по ипотеке еще уменьшится, хотя и незначительно. При условии сохранения относительно низкой стоимости фондирования и оживлении вторичного рынка ипотечного кредитования, в развитии которого крайне важна роль государства, данная тенденция может продлиться еще несколько лет. Кроме того, уже в этом году Альфа-банк ожидает с большой долей вероятности, что будет побит рекорд 2014 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 1,75 трлн руб. По итогам текущего года объем выдачи может превысить 1,8 трлн руб., а по базовому прогнозу RAEX («Эксперт РА»), прирост рынка составит 30% в 2017 году, объем составит 1,9 трлн руб.

Падающие ставки привели к росту востребованности процедуры рефинансирования. «Программа по рефинансированию ипотечных кредитов — это прекрасная возможность для банков заполучить качественных заемщиков банков-конкурентов, —считает Аржанников Назар Валерьевич, руководитель группы аналитики рынка банка «Дельтакредит». — Первыми в очереди на рефинансирование стоят наиболее финансово грамотные заемщики, умеющие считать, и те, кто аккуратно обслуживал свои кредиты, в противном случае им просто не одобрят рефинансирование в другом банке. Сейчас по общим оценкам доля рефинансирования на рынке достигает 15-20% в целом по банкам и их доля будет расти в особенности в 4 квартале, после рекордного снижения ставок во втором полугодии 2017 года.

Заместитель директора по розничному бизнесу Южного регионального центра Райффайзенбанка Татьяна Начинова, отмечает, что рост популярности программы рефинансирования привел к тому, что в 2016 году изменилась структура новых выдач и, как следствие, портфель банка. Сейчас порядка 45% общего объема выдаваемых кредитов приходится на программу рефинансирования, тогда как в 2016 году основными программами кредитования были покупка жилья на первичном и вторичном рынках.

На 2018 год можно предположить дальнейшее уменьшение ставок по ипотеке, поскольку продолжится снижение ключевой ставки ЦБ, которая стабилизируется через год на уровне примерно 7%, то есть три процентных пункта выше целевого уровня инфляции, прогнозирует аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман. По его словам, средние проценты по ипотечным кредитам составят порядка 9%, будет наблюдаться и рост реальных доходов населения впервые с 2013 года, который будет сопровождать общий подъем экономики на уровне примерно 2,5%. «Все это приведет к дальнейшему развитию ипотечного рынка, который способен прибавить порядка 25% к объемам выдачи 2017 года»,— считает господин Гойхман.

Темпы развития ипотеки настолько впечатляющие, что уже возобновились разговоры о возможности возвращения продуктов с нулевым первоначальным взносом. Действительно, некоторые банки уже рекламируют такую ипотеку. «Банк своевременно проанализировал рынок и сформировал четкое понимание ожиданий своих клиентов, — рассказал руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» Пышной Александр. — На основании этого было оперативно принято решение о необходимости создания новой программы кредитования «Ипотека без первоначального взноса». Подобная программа не была представлена даже крупными федеральными банками в регионе, и вплоть до сегодняшнего дня немногие кредитные организации предлагали подобные условия по ипотечному кредитованию. Благодаря этой программе средний кредит увеличился с 1,4 миллиона до 1,6 миллиона рублей, а общий объем кредитования в Банке вырос на 45%».

Однако большинство банков все же занимают по этому вопросу принципиальную позицию: приобретение недвижимости как осознанный шаг должно быть подкреплено денежными накоплениями заемщика. Если нет первоначального взноса, получается, что банк не помогает клиенту купить квартиру, а просто-напросто приобретает ее для него»,— комментируют ситуацию на рынке в Альфа-банке, напоминая, что мировой кризис 2008 года начинался с краха subprime-ипотеки в США.

Впрочем, до уровня развитых стран в плане ставок по ипотеке, России пока далеко. «Ставки продолжают оставаться высокими по сравнению с теми предложениями, которые действуют в некоторых других странах, — объясняет генеральный директор агентства недвижимости “Квадраты”Екатерина Сивова. — Например, некоторые покупатели из КНР напрямую нам говорят, что ставки по жилищным кредитам в России настолько высоки, что им страшно к ней подступиться. Для сравнения: в этой стране ипотечные ставки находятся на уровне 3%. В России же ипотечные ставки начинаются от 7,4%».

Если же перейти к оценке резервов спроса, то здесь аналитики отмечают немало негативных тенденций. Например, Сергей Первиков говорит, что среди тех, кто уже купил недвижимость, растет число людей, меняющих приобретенные квартиры на жилье меньшей площади: они не справляются с ипотекой и ищут менее дорогие варианты, чтобы избавиться от нее, пусть и ценой ухудшения жилищных условий.

«Опасность ситуации с ростом выданной ипотеки в том, что увеличивается закредитованность населения. Возрастают риски для банков. Любой недостроенный объект, которых в кризисных условиях будет все больше, ложится обременением на активы банка. С достроенными объектами так же: если заемщика сократили или у него возникли другие трудности с выплатой кредита, залоговая недвижимость переходит банку и ухудшает качество его активов. В перспективе это может подтолкнуть банки к повышению ставок в целях покрытия своих убытков»,— говорит господин Первиков.