Гдe искaть нeдoрoгую жилую нeдвижимoсть, кoтoрaя oбeщaeт быстрo рaсти в цeнe

Пoкупкa квaртиры в мoскoвскoй нoвoстрoйкe нeскoлькo лeт былa излюблeнным спoсoбoм вложений для мелких частных инвесторов. Три года назад однокомнатную квартиру в панельной новостройке можно было купить за $50 000, а через год продать за $70 000, заработав 40% годовых.

Прошлым летом та же однушка в панельном доме стоила $80 000, а за год ее цена подскочила вдвое—до $160 000. Маржа прекрасная, но теперь и круг тех, кто может позволить себе «входной билет» на рынок, значительно сузился. У квартирного спекулянта, располагающего от силы сотней тысяч долларов, остался один вариант—перенести накатанные технологии в регионы.

У черного моря «С советских времен в нашей стране есть закономерность: жить в Москве вдвойне комфортно. Двушку где-нибудь в Волгограде всегда можно было обменять на однушку в Москве. Цены на квартиры тоже со временем войдут в эту пропорцию»,—делится своими наблюдениями и прогнозами коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев.

Остановись сейчас цены в Москве на средней отметке $4000 за 1 м2—регионы со временем дружно подтянулись бы до $2000 за 1 м2. Московские инвесторы уловили тенденцию еще пару лет назад, начав активно вкладывать в жилье в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Сочи.

«Среди покупателей квартир в наших сочинских новостройках половина москвичей»,—утверждает Шмелев. Видимо, поэтому по темпам роста цен на квартиры курортная столица идет с Москвой ноздря в ноздрю. В 2004 г. цены в Сочи выросли на 16%, в 2005 г.—на 42%, а за первое полугодие 2006 г.—на 29%. Стоимость квадратного метра жилья в городе уже достигла $2000. В Ростове-на-Дону абсолютные цифры пока вдвое ниже: в среднем $1000 за метр.

Но темпы роста похожи на сочинские: 41%—с $486 до $685 за метр—в прошлом году и 30%—в этом. Та же «СТ Групп Регион» за полгода повысила цены в своем жилом комплексе в Ростове на 60%, до $1400 за метр. В наиболее экономически развитых городах сливки уже сняты.

Шмелев уверяет, что продвинутые регионы повторяют московский сценарий с опозданием на полгода. Выходит, основной рост цен на жилье там пришелся на минувшее полугодие. В Нижнем Новгороде с января по июль цены в панельных новостройках выросли на 43%—с $600 до $860 за 1 м2—против 15-процентного роста в первом полугодии 2005 г.

В Москве как раз в это время начался теперешний ажиотаж цен. В Краснодаре весь прошлый год рынок тоже демонстрировал стабильность: цены выросли на 18%, с $705 до $831 за метр. А вот в этом году, по данным строящей в Краснодаре 500 000 м2 жилья московской компании «Авгур Эстейт», цены в новостройках уже подросли на 30%, до $1000–1300 за метр, и по итогам года, как ожидают специалисты компании, наберут все 50%. Что особенно показательно на фоне бурных объемов строительства, то есть расширения предложения,—значит, спрос ожидается еще больший.

По данным Росстроя, в 2005 г. в крае сдали 1,84 млн м2 жилья—это примерно треть объемов жилищного строительства в Москве. Помимо «Авгур Эстейт» о планах развернуть массовое строительство в Краснодаре уже заявила «Газпромбанкинвест», 280 000 м2 построит «Пересвет-Инвест», свыше 100 000 м2—«СТ Групп Регион», а «Ренова-Девелопмент» рассматривает возможность реконструкции в центре города 100 кварталов.

Частным инвесторам стоит присмотреться к земельным участкам вдоль Черноморского побережья, особенно в окрестностях того же Сочи. «Помните, как было с Подмосковьем? Сначала все хотели загородный дом в 5–10 км от кольцевой, сейчас согласны на расстояние 40 км, а скоро и 70 км будет восприниматься нормально. С Сочи будет так же»,—не сомневается Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга инвестиционной корпорации «Квартира.Ру».

На юге разумнее покупать участки размером не меньше 10 соток с прицелом на покупателя, который захочет построить коттедж, и от 20 до 50 соток—чтобы продать потом под строительство небольшого курортного отеля. Частные гостиницы у моря—очень популярный в городе бизнес.

Андрей Морозов, генеральный директор работающей в Сочи риелторской компании «Аста Элит», считает, что максимальный потенциал—у знакомого почти всем россиянам района Лазаревского. Особенно у тех участков, которые сейчас отделены от моря железнодорожным полотном.

В течение нескольких лет магистраль перенесут в глубь побережья, и тогда приблизившаяся к морю земля сразу подорожает в разы. В Лазаревском районе, по мнению Морозова, участок будет стоить до $40 000 за сотку против теперешних $5000. «3–4 года назад так же было в Красной Поляне. Когда ее газифицировали и проложили дорогу, за 4–5 лет сотка с $4000 подскочила до $20 000?30 000»,—отмечает Морозов.

Если же Сочи получит право проведения зимней Олимпиады-2014, и Красная Поляна, и придорожные земельные участки подорожают еще сильнее. Вдоль Транссиба «До городов вдоль Транссибирской магистрали нефтяные деньги доходят позже всего, несмотря на близость нефтяных регионов»,—удивляется Кочетков из «Квартиры.Ру». Специалист полагает, что Владивосток, Иркутск, Хабаровск, Красноярск, Чита не раскрыли свой потенциал.

Рынки жилья там будут развиваться, учитывая самодостаточность Дальнего Востока и удаленность от столицы. Там в отличие от европейской части страны строят мало. Все это дает основания для прогнозов по росту цен на недвижимость. «Мы в Хабаровске уже три года ждем повышения, а пока только плавный—да и то сезонный—рост. В октябре-ноябре традиционно на 10%»,—рассказывает Елена Козлова, начальник отдела недвижимости местной компании «Территория недвижимости».

До Иркутска волна роста цен тоже еще не докатилась. «В этом году жилье подорожало на 25%, а вот в следующем мы ожидаем рост до 50%»,—говорит аналитик иркутского агентства недвижимости «Восточно-Сибирская правда» Сергей Непомнящий. Рост, по его мнению, обеспечит ограниченное предложение, поскольку пока в город не пришли застройщики с хорошим опытом и большими финансовыми возможностями из крупных городов, а сил местных компаний хватает только на точечные проекты—одно- и двухподъездные дома

Самая большая новостройка Иркутска сегодня—монолитный дом на восемь подъездов. Сейчас стоимость квадратного метра на этапе котлована в новостройке Иркутска не превышает 27 000 руб., хотя на вторичном рынке в старом доме цена доходит до 40 000 руб. за метр. «Через год-полтора баланс восстановится, так что инвесторы заработают свои 50%, если вложат деньги сейчас.

Учитывая, что спекулянтов на рынке пока нет и на вторичке наконец-то заработала ипотека»,—видит отличные перспективы Непомнящий. Во Владивостоке тоже ждут взлета. Последний раз он пришелся на 2004 г., когда в Москве после очередного витка цен как раз наступила стагнация, а до Владивостока спустя год докатились отголоски московского ажиотажа 2003 г. Цена за метр в новом доме тогда достигла $550. В то время свой первый дом в приморском городе начала строить «Квартира.Ру», причем продажи открыла только этим летом.

По признанию Юрия Кочеткова, по цене $1100 за метр за месяц продано уже две секции, хотя дом готов только наполовину. «Местный рынок вот-вот “выстрелит” вслед за Москвой. Полагаю, вполовину цена подрастет точно»,—уверен Кочетков. Рост цен в Красноярске будет вызван не малым предложением—в прошлом году в городе сдано 655 000 м2 жилья,—а конкуренцией с Новосибирском.

Оба города негласно борются за право быть столицей Сибири. Пока лидирует Новосибирск, куда давно пришли столичные девелоперы, строящие современные офисные центры и жилые высотные дома, по качеству приближенные к столичному бизнес-классу. Квадратный метр в новостройке Новосибирска в среднем уже стоит свыше $1200 против $900 красноярских. Но Красноярск упорно подтягивается.

«Мы тоже начинаем строительство высоток от 22 этажей и выше»,—гордится Василий Прохоренко, руководитель группы консалтинга строительной компании «Монолитхолдинг» из Красноярска. Впрочем, делать прогнозы роста цен на жилье он остерегается: цены на новостройки в городе не растут ровно год. «Последний всплеск пришелся на август-сентябрь прошлого года.

С тех пор метр в строящихся домах стоит от 18 000 до 23 000 руб.»,—свидетельствует Прохоренко, отмечая, что застройщики, конечно, периодически повышают цены по мере готовности дома, но эта участь постигает небольшое количество квартир, поскольку почти 90% продается еще на стадии котлована.

Зато к моменту готовности дома цена жилья вырастает до 30%, что уже поняли местные квартирные спекулянты. «Мы замечаем, что у нас появляется новый вид бизнеса, как в Москве,—покупка сразу нескольких квартир для последующей перепродажи»,—говорит Прохоренко. В глубинке Поискать высокую доходность стоит в небольших городах средней полосы вроде Липецка, Саратова, Иванова и Ярославля.

На фоне ажиотажного столичного роста глубинка демонстрирует пока абсолютное спокойствие, несмотря на то что от столицы эти города находятся на расстоянии всего 300–800 км. Дмитрий Шмелев из «СТ Групп Регион» настроен пессимистично: «Эти города всегда относились к поясу бедности, поэтому взрывообразный рост я бы не прогнозировал».

Но присмотреться к региону стоит хотя бы потому, что здесь сейчас самый дешевый «входной билет»: новостройку можно купить за $30 000, а строится катастрофически мало. «Там, где идет активное строительство, большого роста цен уже не будет, а вот небольшие города еще покажут рост»,—не соглашается с коллегой Шмелевым Юрий Кочетков из «Квартиры.Ру», строящей жилье в шести регионах страны.

Кочетков советует идти в города российской глубинки, где квадратный метр стоит не дороже $1000. К примеру, в Липецке, где из всех этих городов самый дешевый квадратный метр— максимально $740,—совсем не строится по-настоящему комфортного жилья, поэтому обычный монолитный дом покупатели воспринимают как бизнес-класс и раскупают квартиры моментально. В Ярославле все наоборот.

На всю область приходится всего 225 000 м2 нового жилья в год. Чтобы выжать максимальную доходность, застройщики замахиваются на элитное по местным меркам жилье по индивидуальным проектам, где квадратный метр дороже $1000. У покупателей же в ходу более демократичный формат, поэтому все, что дешевле, раскупается на стадии котлована.

Областная администрация обещает увеличить объемы строительства в 2 раза только к 2010 г., но до того времени инвесторы сумеют заработать на дефиците. В Иванове тоже жалуются на избыток элитного жилья и низкие объемы строительства. «В новом доме свободно можно купить только квартиру от 100 м2»,—недоумевает Елена Бухарова, заместитель гендиректора ивановского агентства недвижимости «Дельта Риэлти». В таких условиях рост цен закономерен.

Начиная с 2000 г. квартиры в Ярославле плавно дорожали на 10–15% в год. Но в этом году новостройки уже подскочили почти на 40%. Темпы высокие, но в абсолютных цифрах по московским меркам все равно пока смешные: с 13 000 до 18 000 руб. за 1 м2. «Все определяется спросом, а он вырос благодаря ипотеке. За оставшиеся четыре месяца мы ждем повышения еще на 25%, а потом стабильно на 2–3% в месяц»,—говорит Бухарова.

В Саратове рост цен подгоняет проблема недобросовестных застройщиков. «Есть примеры, когда дома построены, но не сданы: в них нет коммуникаций. Застройщики почему-то уверены, что их должен провести город»,—удивляется Виктор Преснов, руководитель маркетинговой службы «Пересвет-Региона», компании из группы «Пересвет-Инвест».

Во всем миллионном городе из 150 заявленных объектов возводится лишь 30. В таких условиях покупатели ищут дома, которые действительно строятся, и готовы платить за новое жилье любые деньги, поэтому рост рынку обеспечен. Сейчас квадратный метр в Саратове стоит в среднем $800.

В «Пересвете» полагают, что в будущем году цена вырастет на 40%. У московского спекулянта задача в Саратове одна—не оказаться обманутым соинвестором. Рост цен на жилье в глубинке будет подхлестывать и само развитие этих городов. Здесь намечается активное строительство отелей и торговых центров.

Британская компания London & Regional Properties, к примеру, решила строить современные ТЦ в Ярославле, Иванове, Калуге и Рязани. А на минувшей неделе «Интурист» заявил, что вложит 1,65 млрд руб. в строительство отеля, горнолыжного курорта, яхт-клуба и коттеджного поселка на берегу волжского городка Плес в Ивановской области. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы возводит несколько гостиниц в Ярославле. Так что расти до уровня крупных городов не столь отдаленной провинции все равно придется, в том числе и по ценам на жилье.

Вы можете пропустить чтение записи и оставить комментарий. Размещение ссылок запрещено.