В Пoдмoскoвьe eсть «дoрoгиe» и «дeшeвыe» гoрoдa. Нa цeны влияют сaмыe рaзныe фaктoры – oт инфрaструктуры и мeстoрaспoлoжeния дo кaчeствa и кoличeствa нoвoстрoeк, и всe oни oпрeдeляют мeстo гoрoдa в ценовых рейтингах. Наш журнал, обратившись за помощью к экспертам рынка, определил 5 самых доступных для покупателей городов ближнего и среднего Подмосковья (до 30 км от МКАД) и сегодня рассказывает об их особенностях, достоинствах, недостатках, новостройках и тенденциях в сфере недвижимости.

Итак, в результате опроса наших экспертов, рейтинг самых доступных городов Подмосковья выстроился так: Электроугли, Раменское, Октябрьский, Лобня, Подольск. Кроме того, городами, где недорогое жилье, были признаны Щелково, Железнодорожный, Звенигород,Ивантеевка, Апрелевка, Люберцы, Лыткарино, Троицк, Голицыно, Домодедово, Пушкино, Климовск, Старая Купавна. Мы же остановимся на городах-победителях.

НаправлениеГородРасстояние от МКАД, кмСр. цена метра во 2 кв.11, руб.Ср. цена квартирыво 2 кв.11, руб.ВостокЭлектроугли2237 9432 494 719Юго-востокРаменское2850 4383 380 475Юго-востокОктябрьский1250 5923 485 789СеверЛобня1552 9033 443 799ЮгПодольск1653 4883 586 878Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»

Почему дешево?

Стоимость недвижимости в подмосковных городах обусловлена удаленностью от МКАД и направлением: чем дальше, тем дешевле, на востоке дешевле, чем на западе. Однако в список самых доступных городов попала, например, Лобня, находящаяся в 15 км, на престижном северо-западе. Так что дело не только в этом. «Низкие цены объясняются более благоприятной градостроительной ситуацией, т.е. наличием свободных площадок и инженерных коммуникаций», — утверждает Василий Фетисов, директор по продажам и маркетингу ЗАО«Желдорипотека». В «дешевых» городах, как правило, идет масштабная застройка и много незаконченных проектов, а чем меньше готовность дома, тем ниже цены. Сказывается на ценах и общее количество реализуемых новостроек, особенно в экономклассе, ведь чем больше предложение, тем меньше стоимость. «В Лобне и Подольске, расположенных на сравнительно небольшом расстоянии от столицы, застройщики очень активны, — свидетельствуют эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (в центре недавно подвели итоги исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009 — 2011 годы. Сравнительный анализ»). — Во II кв. 2011 года на продажу было выставлено 26 новостроек в Лобне и 25 – в Подольске. При этом основная часть строящегося жилья – панельные дома. В Лобне, например, доля типовых новостроек составляет около 60% от всех реализуемых объектов в городе. В Подольске доля панельных домовсейчас находится на уровне 32%, хотя еще в начале 2010 г. этот показатель составлял 50%. Большие объемы предложения и высокая доля панельного жилья обуславливают довольно умеренный уровень цен на рынке новостроек в этих городах».

Но причина демократичных цен не всегда лишь в таких приятных факторах. Низкая цена – это, как правило, компромисс: выигрываете в стоимости, значит, проигрываете в чем-то другом. «Невысокая стоимость квадратного метра говорит о негативе – плохой транспортной доступности и экологической обстановке, ветхом жилом фонде и неразвитой инфраструктуре», — объясняет Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель». «И чем меньше город, тем цены ниже, ведь там инфраструктура беднее, мало возможностей для получения хорошего образования, для занятий спортом, недостаточно благоустроенная территория и т.д. А еще на ценах отражается число градообразующих предприятий, если их мало, то платежеспособный спрос низкий, и это способствует снижению стоимости квадратного метра», — добавляетАлександр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Но с другой стороны, множество предприятий и развитая промышленность сказываются на экологии и тоже играют на понижение цен. Так, например, происходит в Лобне и Подольске, где промышленные территории соседствуют с жилыми кварталами. «Кроме того, в Подольске довольно старый жилой фонд», — говорит Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер». «Лобня и Раменское (28 км от МКАД) характеризуются трудной транспортной доступностью, автомобильные трассы в этих направлениях сильно загружены, а железнодорожный транспорт перегружен (есть быстрые электрички «Спутник», но они довольно дороги. – От ред.). А также в Лобне в структуре предложения преобладают квартиры в панельных домах, преимущественно находящихся на этапе возведения надземной части», — рассказывает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». К тому же, как отмечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», престиж этого города несколько снижает близость аэропорта Шереметьево.

Но, впрочем, все перечисленные недостатки есть и у многих «дорогих» городов Подмосковья, поэтому сразу же рубить с плеча и отказываться от жилья в более доступных городах точно не стоит.

Электроугли

Город расположен в 22 км к востоку от Москвы. Здесь есть несколько заводов, тем не менее экологию города эксперты хвалят. К плюсам можно отнести и удобное транспортное сообщение: электрички от Курского вокзала идут 40 мин., а от платформы «Новогиреево» — 25 мин. Есть маршрутные такси от метро «Новогиреево». На собственном транспорте можно доехать по Горьковскому или Носовихинскому шоссе.

В городе всего два строящихся объекта, один из них находится на завершающих этапах строительства (завершение кирпичной кладки), а второй на этапе котлована. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», предлагает обратить внимание на новостройку на Советской улице – это 4-секционный 9-этажный панельный дом. Срок сдачи — 2012 год. Средняя цена метра составляет 41 200 руб. 1-комнатную квартиру можно купить здесь за 1,8 млн рублей, 2-комнатную за 2,30 — 2,35 млн рублей, 3-комнатную за 3,2 млн руб.Вторая новостройка находится на Школьной улице. Это монолитно-кирпичный 4-секционный дом переменной этажности (13-15 этажей). В продаже – 1-3-комнатные квартиры с площадью от 42 до 98 кв. метров. Средняя стоимость квадратного метра — 35 тысяч рублей. Дом собираются сдавать в третьем квартале 2011 года.Эксперты объясняют такую низкую цену промышленной ориентированностью города и тем, что он очень маленький. А в маленьких городах, как мы уже поняли, считается, что все похуже, чем в больших.

Раменское

Город Раменское находится на юго-востоке в 28 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. Он отличается хорошей современной инфраструктурой и развитой промышленностью.

Минус Раменского — транспортная доступность. Внутри города сеть общественного транспорта налажена прекрасно, а вот чтобы добраться сюда на автомобиле или на автобусе от станции метро «Выхино», иной раз приходится потратить полтора-два часа, и к тому же к Таганско-Краснопресненская линия, заканчивающаяся станцией «Выхино», в час пик перегружена. Однако путь до Раменского обещает стать короче, когда «сиреневая» ветка метрополитена будет продлена вглубь области. А сегодня сократить время в дороге можно воспользовавшись электричкой, отправляющейся с Казанского вокзала.

В Раменском, отмечают аналитики ИРН, большинство новостроек составляют монолитно-кирпичные дома – около 90% рынка. Почти все строящиеся жилые комплексы позиционируются как дома повышенной комфортности (например, ЖК «Раменский», «Борисоглебский», «Кратово», «Солнечный»). Наиболее интересным, с точки зрения экспертов, выглядит ЖК «Солнечный», где сейчас завершается строительство 1-й очереди проекта – это 7-секционный монолитно-кирпичный дом на пересечении улиц Десантная и 100-й Свирской Дивизии. Основное преимущество данного ЖК – его местоположение. С одной стороны, в шаговой доступности для будущих жильцов дома находится сосновый лес с озером, а с другой – недалеко ж/д платформа Фабричная, что позволяет быстро и без пробок добраться до Москвы. Уровень цен в этой новостройке составляет 45 000 — 50 000 руб. за метр, а площади квартир: «двушки» – 55-79 кв. м, «трешки» – 80-118 кв. м.

Октябрьский

Октябрьский, который на самом деле – поселок, находится в 12 км к юго-востоку от МКАД. Главный минус города – нет железнодорожного сообщения. Так что добираться можно на автобусе или маршрутке от московских станций метро «Кузьминки» или «Выхино» по Новорязанскому шоссе. Другой путь – доехать до Люберец и Томилино – там пересесть на электричку. Инфраструктура здесь тоже не особенно восхищает. Недалеко от Октябрьского находится и зона отдыха «Волкушинское озеро», а также Баулинский лес, поэтому экология в городском поселении сравнительно неплохаяНовостроек в городе (поселке) много. В частности, ЖК «Сосновый бор», на улице Текстильщиков, д. 7, корп. 2. В доме будет 17 этажей, стройка завершится к концу года. Квадратный метр стоимости одно-трехкомнатных квартир площадью 37 — 86 кв. м. колеблется в рамках 48,5 — 61 тыс. рублей. Интересный объект – ЖК «Квадро», расположенный в мкр-не Западный. В непосредственной близости – Томилинский лесопарк. В продаже – два монолитно-кирпичных корпуса – первый и третий высотой 21 и 17 этажей. Они находятся на разных стадиях: первый – отделывается, второй – монтируется. Предполагается хорошая инфраструктура: физкультурно-оздоровительный комплекс, кафе, кинотеатр, торгово-развлекательный центр, подземная автостоянка на 350 машино-мест. Площадь продаваемых квартир – от 39 до 118 кв. м, цена – 36 — 51 тыс. руб. за кв. м. Продаются квартиры и в панельном доме по адресу мкр-н Восточный, д.1. Одно- и трехкомнатные квартиры площадью от 45 до 95 кв. м предлагаются по цене от 52 тыс. руб. до 59 тыс. руб. за кв. м. Дом находится недалеко от лесопарка.

Лобня

Лобня расположилась в 15 км на северо-запад от Москвы, фактически на развилке Дмитровского и Рогачевского шоссе. Также доехать туда можно по «Ленинградке». «Но добраться до Лобни бывает непросто: рассчитать время в пути – все равно что решить уравнение с двумя неизвестными, первое из которых – вечно загруженное Ленинградское шоссе, а второе – «мертвый» железнодорожный переезд со шлагбаумом на Дмитровском шоссе», — говорит Ольга Гусева («Домостроитель»). Спасает жителей зачастую лишь скоростная электричка, отправляющаяся с Савеловского вокзала и доезжающая до города примерно за 30 минут.

Экологию города не отнесешь ни к плюсам, ни к минусам: с одной стороны, в Лобне работает около 60 промышленных предприятий, с другой стороны — недалеко расположены лесные массивы и водоемы: реки Альба и Лобненка, Клязьминское водохранилище и многочисленные озера, среди которых природный заказник «Озеро Киово», да и западная роза ветров спасает Лобню от вредного влияния столицы. Очевидный плюс Лобни – хорошо развитая инфраструктура, кроме того, это один из самых благоустраиваемых городов Подмосковья.

Минимальная стоимость, по которой здесь можно купить жилье на первичном рынке, по данным Ольги Новиковой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»,начинается от 42 тысяч рублей за квадратный метр.

Микрорайон «Катюшки» — самый известный и масштабный проект в городе, который планируется полностью закончить в 2013 г. Он представлен панельными домами серий П-44Т, П-44К и РД-17.04. «Сегодня в «Катюшках» средняя цена квадратного метра составляет 54 000 руб. Однокомнатную квартиру можно купить за 2,2 – 2,9 млн руб., двухкомнатную — за 2,9 – 3,5 млн руб., а трехкомнатную — за 3,8 — 4,2 млн руб.», — рассказывает Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). Эксперт выделяет и другой объект Лобни – ЖК «Киово» (Свободный проезд) — два монолитно-кирпичных 19-этажных дома комфорткласса, окончание строительства которых намечено на 2012 год. «Здесь квадратный метр стоит в среднем 50 000 руб. «Однушку» можно купить за 2,3 — 2,9 млн руб., «двушку» — за 2,8 – 3,8 млн руб., а «трешку» — за 4,3 – 5,5 млн руб.», — говорит Наталья Бланкова.

Артем Ржавский («Азбука Жилья») сообщает, что к новостройкам Лобни скоро присоединятся дома в микрорайоне «Букино», где запланированы снос ветхого жилого фонда и новое строительство.

Подольск

Напоминаем, что Подольск расположен в 16 км к югу от МКАД на реке Пахра. Среди его плюсов – развитая промышленность, хорошая инфраструктура, среди минусов — экологическая обстановка и транспортная доступность. Пропускная способность ведущих туда Варшавского и Симферопольского шоссе довольно низкая, а движение на въезде в город с «Варшавки» еще и затруднено большим количеством светофоров. Спасают лишь электропоезда, регулярно следующие до Курского вокзала, и есть надежда, что с открытием движения по почти достроенному дублеру Варшавского шоссе ситуация улучшится.

На первичном рынке города представлены многоэтажные современные новостройки, расположенные большей частью в новых кварталах, преимущественно панельные. Но в городе много и монолитно-кирпичного жилья, да и объекты бизнес-класса не единичны. А выделяются в первую очередь масштабные проекты. Например, ЖК «Южный парк» и ЖК «Подольские просторы» формата «город в городе».

«В ЖК «Южный парк» в реализации находится три корпуса, в двух из них уже завершен монтаж стен, а третий даже введен в эксплуатацию. Здесь можно приобрести однокомнатные квартиры площадью 40 кв. м и «двушки» размером 55 кв. м. Стоимость квадратного метра составляет от 53 до 60 тыс. руб.», — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

По данным Сергея Грудолова («Лидер») стройка ЖК «Подольские просторы» продлится ближайшие несколько лет, и в результате город получит современный микрорайон с отличной инфраструктурой, садами и школами. Сегодня здесь продаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 39 кв. м до 76 кв. м в семи сданных корпусах серии ГСМ-1. «А цены на квартиры начинаются от 39 тыс. руб. за квадратный метр», — сообщает эксперт, замечая, что такая покупка будет неплоха и в инвестиционном плане. «Стоит отметить ничем не примечательный на первый взгляд дом по адресу улица Садовая, 5, — говорит Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс». — В отличие от большинства новостроек Подольска он находится в популярном у покупателей районе с развитой сложившейся инфраструктурой: в шаговой доступности есть магазины, парк, сквер, детская площадка, школа и детский сад. Кроме того, панельный дом серии ПЗМ построен по самым современным технологиям индустриального домостроения. Однокомнатную квартиру здесь можно приобрести по цене от 58 000 руб./кв. м, двухкомнатную — от 47 500 руб./кв. м, трехкомнатную – от 45 000 руб./кв. м, а четырехкомнатную – от 44 000 руб./кв. м».

В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» советуют приглядеться к жилому комплексу «Московский» в микрорайоне Красная горка – одному из самых крупных проектов по строительству жилья на текущий момент. В рамках проекта в течение ближайших нескольких лет планируется возвести 9 кирпичных и монолитно-кирпичных домов. Во II квартале 2011 г. 1-3-комнатные квартиры предлагались в 3 корпусах разной степени готовности. В построенном доме (проспект Ленина, д. 8) стоимость метра составляла 54 000 — 75 000 руб., а в двух других строящихся объектах (улица Садовая, к. 2 и проспект Ленина, д.10) – от 40 000 до 60 000 руб.

Резюме

Определяя самые «дешевые» города Подмосковья на расстоянии до 30 км от МКАД, эксперты назвали 16 населенных пунктов. Большинством голосов самыми доступными были признаны Электроугли, Раменское, Октябрьский, Лобня, Подольск. Все они, кроме Электроуглей, отличаются масштабным строительством и наличием новостроек на начальном этапе. Этим в большей мере и обусловлена относительно низкаястоимость квадратного метра – в среднем от 40 до 60 тыс. руб., хотя каждому из городов свойственны и некие недостатки, которые тоже снижают цены на недвижимость. И конечно, в любом из них есть наиболее и наименее удачные проекты и объекты с отнюдь не низкой стоимостью – в общем, все как всегда относительно.