Рaзгoвoры o гoсудaрствeннoй пoддeржкe ипoтeчнoгo крeдитoвaния вeлись eщe в нaчaлe кризисa. Вeснoй тeкущeгo гoдa прaвитeльствo рeшилo пeрeйти к дeйствиям: при государственной поддержке заработала программа «Новостройка», по которой можно купить квартиру эконом-класса по ипотеке со ставкой 10-11% годовых. По мнению премьер-министра Владимир Путина, это — серьезный стимул для активизации жилищного строительства.

О том, как функционирует ипотечная программа с господдержкой, в чем ее суть и преимущества, рассказывает журнал о недвижимости Metrinfo.ru.

Продукт «Новостройка»

Первая программа по кредитованию россиян для покупки жилья на первичном рынке, субсидируемая правительством, – так называемый продукт «Новостройка» — реализовывается Агентством Жилищного Ипотечного кредитования (АИЖК) через своих партнеров. Их адреса и контактные телефоны размещены на сайте АИЖК и на сайте «Кредит «Новостройка».Кредиты по этой программе выдаются с апреля 2010 г. Спрос на них довольно активный, и как сообщила нампресс-служба АИЖК, на сегодня по заявкам партнеров АИЖК заключены контракты на поставку закладных по кредитному продукту «Новостройка» на общую сумму 17 млрд. руб.

Кредиты по этой программе предоставляются только в рублях и только на приобретение квартир в домах, построенных не ранее 2007 года. Залог – приобретаемое жилье. Жилье можно покупать и в готовых, и в строящихся объектах, но уже на последних стадиях: ведь права собственности на приобретенные квартиры должны быть оформлены до конца 2010 г.

Максимальный срок кредита — 30 лет, и он определяется с учетом того, чтобы долг был погашен до того момента, как заемщику исполнится 65 лет. А если заемщиков несколько, срок кредита рассчитывается до момента достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков.

Максимальная сумма кредита, который можно получить во всех регионах России — 4 млн. руб., исключение сделано только для жителей Москвы и Санкт-Петербурга: они могут рассчитывать на заем в размере 8 млн. руб. При этом первоначальный взнос для всех без исключения не может быть менее 10% от рыночной стоимости жилья. «А если первоначальный взнос составит менее 30%, то обязательно должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору», — предупреждают в пресс-службе АИЖК. Такое страхование не избавляет от традиционной обязанности застраховать приобретаемую недвижимость от пожаров, взрывов, наводнений и прочих катаклизмов. Но от страхования жизни и трудоспособности (личное страхование) заемщик может отказаться. Без такого полиса ставка по кредиту увеличивается на 0,7-0,75%, но это может оказаться более выгодным, чем ежегодное страхование жизни. Например, для мужчин старше 35-40 лет тарифы по данному виду страхования обычно весьма существенные.

Максимальная сумма кредита для каждого отдельного заемщика ограничивается его документально подтвержденными доходами (справкой 2-НДФЛ или иными документами для индивидуальных предпринимателей). Стоит заметить, что совокупный доход от предпринимательской деятельности и частной практики может составлять лишь не более 50% от общего совокупного дохода всех заемщиков. То есть, даже очень успешный индивидуальный предприниматель вынужден привлекать в созаемщики родственников. Вообще по данной программе ежемесячная сумма платежей не может превышать 45% от ежемесячного совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке. Единственно, что радует в данной ситуации — кредит может быть оформлен на трех созаемщиков.

На оплату первоначального взноса за жилье и для погашения задолженности по кредиту «Новостройка», можно использовать средства материнского капитала. И это дает право на специальный вычет из процентной ставки.

Процент греет душу

Самое важное достоинство продукта «Новостройка» — низкие проценты, они начинаются от 10,5% годовых. Под такой процент можно получить кредит, если первоначальный взнос составит от 50% до 70%, и заемщик застрахует свою жизнь и трудоспособность. При первоначальном взносе от 30% до 39% и при условии страхования ставка поднимется до 11%. Если заемщик располагает суммой, составляющей лишь 10-19% от размера покупки, то ставка по кредиту составит 11,5%. И как уже упоминалось, отказ от личного страхования увеличит проценты. Максимальный процент при минимальном первоначальном взносе (10-19%) и без личного страхования составляет 12,25%. То есть, на размер ставки влияют лишь размер первоначального взноса и наличие полиса личного страхования.

Заемщику придется оплачивать оценку имущества, медицинское обследование, комиссии за ведение ссудного счета, оформление закладной, кассовое обслуживание и т.д. Их размер каждый партнер АИЖК определяет самостоятельно. Штрафы за досрочное погашение ипотеки комиссия программой «Новостройка» не предусмотрены, но возможным оно становится не ранее, чем через 6 месяцев после заключения договора. И в случае частичного досрочного погашения его сумма не может быть менее 10 тыс. руб.

Приятные вычеты

Проценты по продукту «Новостройка» могут стать еще меньше: вычеты, уменьшающие процентную ставку по кредиту на 0,25%, предусмотрены для участников государственных социальных программ. Они предоставляются:

-распорядителям материнского капитала;-участникам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы;-владельцам государственных жилищных сертификатов.

Если заемщик имеет право на несколько вычетов, то их величина суммируется. Так, молодая семья, участвующая в программе «Жилище», использующая материнский капитал, и сумевшая внести в качестве первоначального взноса 30% от стоимости жилья при условии личного страхования получит кредит под 10,5%, и даже если не страховаться, ставка по ипотеке составит 11,2%.

Еще один вычет можно получить за стоимость квадратного метра. «Если она не превышает норматива, установленного Министерством регионального развития для данного региона, процентная ставка уменьшается на 0,5%, — сообщают в пресс-службе АИЖК, — при этом если заемщик имеет право на другой вычет, то вычеты суммируются». Правда, для Москвы во втором квартале 2010 г. норматив составлял 73 800 руб., и найти квартиры в сданных ГК новостройках или проектах на высокой стадии строительства по такой цене квадратного метра было нереально. Такие цены предлагают только на начальных этапах строительства. Но при покупке жилья в Подмосковье данный вычет становится возможным: норматив для Московской области во втором квартале был 42 950 руб., и квадратные метры, хоть и не в городах-спутниках или наиболее привлекательных районных центрах, но найти можно. У жителей многих регионов России так же есть реальная возможность получить подобный вычет.

Ипотека с господдержкой от ВТБ-24

Еще одна программа ипотечного кредитования с господдержкой заработала совсем недавно. Ее реализует ВТБ-24. «Данная программа стартовала 7 июня 2010 г., — сообщает Мария Рязанова, менеджер отдела маркетинга и рекламы компании «АТЛАНТ ИНВЕСТ», заключившей с ВТБ-24 партнерское соглашение, — и за первые 10 дней ВТБ-24 выдал уже 17 ипотечных кредитов. Спрос на данный продукт появился в первые же дни».

Программа ВТБ-24 во многом похожа на продукт «Новостройка» от АИЖК, по ней тоже можно получить лишь рублевый кредит на новостройку, но, в отличие от программы АИЖК, только на готовое жилье. «В ВТБ-24 к новостройкам предъявляются следующие требования: дом должен быть сдан ГК, должно идти его оформление в собственность, причем требуется первичное оформление на юридическое лицо (застройщика, инвестора и т. д.)», — сообщает Мария Рязанова. Но зато у заемщика не возникает обязательств оформить право собственности до конца 2010 г.

К заемщику, предъявляются следующие требования. Во-первых, он должен быть не моложе 21 года, а при погашении кредита его возраст не может превышать 60 лет. Во-вторых, он должен работать, на последнем месте работы — не менее месяца после испытательного срока, а в совокупности — не менее одного года. При этом доходы требуется подтверждать справкой 2НДФЛ, но принимаются и другие формы подтверждения доходов (для индивидуальных предпринимателей и лиц, занимающихся частной практикой).

Максимальный срок кредита по программе ВТБ-24 тоже 30 лет, и при определении максимально возможного срока кредита учитывается возраст заемщика.

Максимальная сумма кредита у ВТБ-24 ниже, чем у АИЖК: для заемщиков из Москвы и Санкт-Петербурга она составляет 8 млн. руб., но для жителей других регионов России – только 3 млн. руб. Причем первоначальный взнос по кредиту должен быть не менее 20% стоимости жилья. А чтобы получить заем, необходимо страховаться: «Страховой полис оформляется по трем видам рисков: страхование жизни и трудоспособности заемщика (и поручителя, если он будет); страхование приобретаемого имущества от рисков утраты (гибели) и повреждения; страхование риска утраты права собственности на недвижимость (титульное страхование)», — рассказывает Мария Рязанова. Без договора личного страхования получить кредит невозможно.

«Зато процентная ставка по ипотеке с государственной поддержкой от ВТБ-24 – 11 % годовых — фиксирована, не зависит от срока кредита, первоначального взноса, формы подтверждения дохода и т.п.», — замечает Мария Рязанова. К тому же ВТБ-24 не взимает никаких комиссий за рассмотрение и выдачу ипотечного кредита, нет штрафов за досрочное погашение, которое возможно через три месяца после заключения договора.

Нет в программе от ВТБ-24 и вычетов, хотя оплатить первоначальный взнос и проценты по кредиту средствами материнского капитала тоже можно.

Похожи, но разные

У продукта от АИЖК, пожалуй, только три существенных для заемщиков минуса: обязательное документальное подтверждение доходов и невозможность получить кредит индивидуальным предпринимателям без привлечения созаемщиков, ограничения по срокам оформления недвижимости в собственность, из-за чего нельзя купить жилье на начальном этапе строительства. Да и вообще последний пункт — трудноисполнимый, поскольку новоселы не могут оформить собственность годами.

У программы от ВТБ-24 даже более привлекательные условия, однако сумма максимального кредита «для провинции» ниже на целый миллион, а это, согласитесь, — чувствительно.

В целом же от заемщиков по обеим программам требуется найти почти готовое жилье в новостройке и уложиться в относительно небольшую сумму, а это задача непростая.

Комментарии экспертов

Мы попросили независимых экспертов оценить шаги правительства по поддержке ипотечного рынка.

Альберт Ипполитов, генеральный директор «РУСИПОТЕКА»:В текущей посткризисной ситуации, когда рынок начинает восстанавливаться, в результате его искусственного наполнения легко доступными ипотечными кредитами, вытесняются программы коммерческих банков. Со временем это может привести к серьезному «перекосу» рынка, и в условиях ограниченного предложения подтолкнет цены вверх. Много раз эксперты на цифрах показывали, что доступность жилья определяется не процентной ставкой, а его стоимостью. Поэтому, чтобы возник эффект от действий государства, необходимо системно подходить к решению данного вопроса, а не «зацикливаться» лишь на снижении процентной ставки. На мой взгляд, для повышения доступности жилья надо дать возможность ПФР и другим институциональным инвесторам инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги, обеспечить равные и конкурентные условия для застройщиков, ужесточить к ним требования, но упростить разрешительные процедуры на строительство, убрать коррупционную составляющую между застройщиками и чиновниками, обеспечить целевую поддержку в виде субсидий определенным группам населения, например, многодетным семьям, инвалидам и т.п.

Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц Смоленского Банка:Ждать, что условия ипотечного кредитования снова излишне либерализуются не совсем уместно, ведь пока нельзя с уверенностью сказать, что мировая экономика переболела кризисом. Вероятность дестабилизации банковской системы сохраняется, и излишнее смягчение условий кредитования только повысит кредитные риски банков. Изначально планировалось, что поддержка банков со стороны государства позволит снизить ипотечные ставки до 6-7% годовых, но эти планы пришлось скорректировать: правительство пересмотрело прогноз в сторону возможного снижения ставок только до 10-11% годовых. Доступней ипотека будет становиться по мере выхода экономики из кризиса, когда банки получат доступ к источникам стабильного фондирования и возрастет конкуренция за клиента.

Резюме

Есть ощущение, что правительство затеяло этот проект, чтобы решить конкретную задачу — подтолкнуть угасший за кризис спрос и реализовать новостройки с обоюдной выгодой — и для строителей, и для покупателей. Самое привлекательное в государственных программах – низкие проценты. Относительно, конечно. Понятны нам и опасения экспертов, по поводу излишней либерализации ипотеки, которая в периоды ажиотажа приводила к гонке цен. Но в случае, например, с проектом «Новостройка», вряд ли стоит волноваться по этому поводу – программа имеет четкие ограничения во времени.