Нaш читaтeль Aлeксaндр спрaшивaeт: «Кaкую нeдвижимoсть выгoднo покупать для сдачи в аренду?»

Алексеев Михаил, к.ю.н., руководитель общественной организации «Кредитный правозащитник»:

Несмотря на то, что доходность по ренте при сдаче жилья в аренду конкурирует с доходностью по банковским депозитам, в первую очередь стоит исходить из принципа прагматичности и практичности объекта инвестиции.

1) Главная и распространенная ошибка заключается в подборе квартиры «под себя». Вы должны ориентироваться на предполагаемого квартиросъемщика. То есть определиться, кем может быть Ваш арендатор. Если это студент или человек, приехавший на заработки, то первостепенными критериями будут транспортная доступность жилья — близость к ВУЗу или предполагаемому месту работы. Площадь жилья, а также степень его дизайнерского оформления и наличие качественного ремонта отходит на второстепенный план. Для такой категории квартиросъемщиков приоритетными будут являться квартиры с невысокой ежемесячной арендной платой, как правило, однокомнатные квартиры. Вместе с тем, например, трехкомнатная квартира может быть удобным вариантом для проживания группы приезжих студентов или рабочих.

Если желаемым квартиросъемщиком является молодая семья, то здесь приоритетными являются 2-х и 3-х комнатные квартиры с косметическим ремонтом и развитой инфраструктурой в месте расположения.

2) Вкладывать деньги в дорогой ремонт не имеет смысла, эти затраты не окупятся и не повлияют существенным образом на размер арендной платы. Куда проще – раз в несколько лет освежать квартиру поклейкой обоев. Новые обои и свежий линолеум (смены которых можно сделать и своими силами)- проверенная хитрость при обосновании стоимости.

3) Предпочтение лучше отдать вторичному жилью, в районах с развитой инфраструктурой, по тем же самым причинам. Для квартиросъемщика на первом месте будет стоять месторасположение жилья. 4) В качестве ориентира следует брать квартиры эконом класса. Спрос на них несоизмеримо выше, чем на элитное жилье- это значительно уменьшит риск простоя жилья.

5) Если Вы готовы купить квартиру большой площади, и она находится близко к деловому центру города, то имеет смысл рассмотреть вариант с посуточной сдачей жилья в аренду.

Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников заняться её продажей. Это связано, как с риском существенной потери времени на поиски подходящего арендатора, так и вероятностью столкнуться с недобросовестными арендаторами Вашего имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись передаваемого имущества.

Светлана Денисова, Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Осмысленные инвестиционные покупки с целью зарабатывания денег, а не с целью спасения средств, совершаются на ранних стадиях строительства. Цены еще далеки от финальных, и есть высокая вероятность, что по мере роста готовности объекта увеличится и цена, независимо от тенденции рынка.

Существует стереотип, что для инвестиций больше всего подходят студии и однокомнатные квартиры. С точки зрения вложения средств или их спасения – это так. Вместе с тем у профессиональных инвесторов большим спросов пользуются маленькие двухкомнатные квартиры.

Предпочтение отдается квартирам с отделкой. Это лишает инвестора всяких хлопот по приведению квартиры в товарный вид по окончанию строительства и дает ему большую свободу для маневра.

Елена Королева, директор по продажам ООО «Феникс-Инвест»:

Наибольшим спросом на рынке как купли-продажи жилья, так и его аренды, традиционно пользуются однокомнатные квартиры площадью 30-36 квадратных метров, со всеми удобствами, балконом или лоджией. В последние годы к ним добавились квартиры-студии размером 22-26 квадратных метров, и этот сегмент стремительно набирает популярность. Он появляется даже в многоквартирных домах класса «комфорт», не говоря уже о классе «эконом».

У «однушек» и «студий» есть целый ряд несомненных преимуществ перед двух- и многокомнатными квартирами в плане инвестирования. Во-первых, они наиболее ликвидны, их продать всегда быстрее и легче, чем квартиры большей комнатности и площади. Во-вторых, они прекрасно подходят для сдачи в аренду. В-третьих, малая площадь при аренде всегда стоит дороже за квадратный метр, чем большая. Т.е., если пересчитать стоимость квадратного метра для квартиросъемщика в одном и том же доме, на одних и тех же этажах, то в однокомнатной квартире и в студии она будет максимально высокой, а в многокомнатной – максимально низкой. И это при том, что полный арендный платеж изменяется с точностью до наоборот.

Иными словами, купив «однушку» или «студию» в новостройке для сдачи ее в аренду, вы окупите свои инвестиции на год, а то и на два быстрее, чем при вложении средств в многокомнатную квартиру, частный дом и т.д. В среднем, однокомнатная квартира или студия, сдаваемые в аренду, окупаются за 13-14 лет, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры – за 15-16.

Все эти обстоятельства учитывают и наши клиенты, приобретающие квартиры в ЖК «Феникс» или ЖК «Встреча» не для себя, а для сдачи внаем. Причем, вторую очередь ЖК «Встреча» в г. Батайске мы вынуждены были полностью перепроектировать с класса «комфорт» на класс «эконом», увеличив число студий и однокомнатных квартир, т.к. именно этот сегмент наиболее востребован потребителем. Результат – более 70% квартир уже распродано, хотя до ввода объекта в эксплуатацию осталось практически полгода.