Бeзуслoвныx лидeрoв, мaлoгaбaритныe «oднушки» и студии, всe aктивнee тeснят «квaртиры для жизни» – жильe, кoтoрoe пoкупaтeли приoбрeтaют нe для своих детей и не с целью инвестирования, а чтобы жить в них самим.

Студии отступают

Эксперты уже констатируют небольшое снижение спроса на студии – на 7% за год (с мая 2011-го). Так, в компании «НДВ СПб» (подразделение «НДВ-Недвижимость») отмечают, что два-три года назад, когда покупательская активность была сосредоточена исключительно на жилье эконом-класса, почти во всех новостройках, выводившихся на рынок, было представлено жилье небольшой площади. В ряде проектов девелоперов квартиры-студии занимали до 90% квартир. И такие объекты вымывались из продажи раньше других, нередко еще на этапе старта продаж. «Сейчас доля квартир-студий имеет тенденцию к снижению. На это также оказала влияние переориентация застройщиков на строительство более комфортного жилья: в новых проектах доля студий заметно ниже, начинают преобладать более просторные одно- и двухкомнатные квартиры», – говорят эксперты «НДВ СПб».

Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» констатирует: популярность малогабаритных квартир (студии и однокомнатные) за год, с мая 2011-го по май 2012-го, упала на 3,42%. А «двушек», наоборот, немного выросла – на 1,71%.

Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин подтверждает, что рост спроса на более комфортное жилье стал заметен прошлой осенью и сейчас укрепился. «Предложения рассрочек и ипотечные программы, которые появились в 2011 году, позволяют людям приобретать себе более комфортное жилье, нежели раньше», – объясняет эксперт.

С ним согласен и директор управления привлечения инвестиций компании «Северный город» (входит в холдинг RBI) Андрей Останин. По его словам, реализация спроса на жилье была отложенав кризис, поэтому сейчас люди активно выбирают и покупают, при этом цена квартиры уже не является определяющим фактором. Хотя и продолжает иметь большое значение. Одна из главных отличительных черт последнего года – покупатель стал более детально разбираться в предложении на рынке и повысил требовательность к качеству проекта. «Если задать вопрос, какую квартиру вы ищете, то вы получите четкий ответ с указанием района, метража, характеристик дома и придомовой территории. Сейчас люди скорее выбирают не просто квадратные метры, а определенную среду обитания, дающую им те или иные возможности проживания», – отмечает Андрей Останин.

«Евро» растет

Интерес к комфорту подтверждается растущей популярностью квартир с так называемой европланировкой. Молодые люди все чащеприобретают не классическое однокомнатное жилье, а объекты, где одна комната изолированная, а вторая объединена с кухней. По метражу и по цене они сопоставимы с «однушками» (44 – 47 кв.м). На Западе такое жилье давно стало нормой: квартиры с объединенной кухней и гостиной пользуются большим спросом у студентов. В России же это скорее вариант для молодоженов или семьи с маленьким ребенком. «В просторной кухне-гостиной можно принимать гостей, готовить, играть с ребенком или отдыхать. Эту площадь можно использовать по своему вкусу: некоторые отгораживают часть помещения под игровую зону, другие предпочитают разделить гостиную и кухню перегородкой, тем самым получив стандартную двухкомнатную квартиру», – рассказывает Олег Пашин. К числу плюсов такого жилья можно отнести то, что кухня-гостиная не считается комнатой. То есть, купив однокомнатную квартиру, по факту покупатель получает жилье, которое после небольшой перепланировки можно превратить в компактную «двушку».

Генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов называет такой тип планировки, где кухня-гостиная площадью около 20 кв. м дополняется небольшой (12 – 15 «квадратов») спальней, «скандинавским». Пока такое жилье не имеет устойчивых характеристик на рынке – оно позиционируется и как однокомнатное, и как двухкомнатное. Однако, считает Евгений Богданов, в связи с растущей популярностью «скандинавских» квартир вскоре они займут свое место в классификации.

Такие предложения есть у строительной компании КВС (комплекс «Gusi Лебеди»), у Setl City («Токио», «Вена» в «Семи столицах»), NCC («Шведская крона»), «Сити-XXI век» (комплекс «Радужный»), ЮИТ (ЖК «Vita Nova») и других застройщиков.

Отделаем всех!

Еще одно подтверждение «курса на комфортность» – интерес к квартирам с отделкой. Раньше главное для клиентов было получить фактически голые стены, причем они могли годами стоять без сантехники и обоев. Теперь же покупатель хочет сразу въехать в жилье или начать сдавать его, получив ключи. «Застройщик становится более внимательным к требованиям клиента. Если раньше строительные компании воспринимали отделку как лишние затраты, то теперь ситуация изменилась: отделка стала дополнительной опцией, дополнительной причиной для покупки квартиры у конкретного застройщика», – комментирует директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов.

«Сейчас с отделкой продается даже самое бюджетное жилье – например, в строящихся домах в Новом Девяткино или Буграх. Застройщики отвечают на растущий интерес покупателей к отделке, предлагая разные ее варианты, в зависимости от толщины кошелька покупателя», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

Большинство застройщиков продают стандартную отделку по себестоимости. Это примерно 5 – 8 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, отделка однокомнатной квартиры площадью 35 «квадратов» обойдется в 175 – 280 тыс. руб.

Однако многих новоселов не устраивает экономичный минимализм, поэтому застройщики стали разрабатывать по несколько вариантов отделки, отличающихся по цене. Например, в компании «Северный город» на выбор предлагается три дизайн-проекта: «Солнечная графика», «Изысканная классика» и «Четкий минимализм». «ЛенСпецСМУ» тоже разработал дежурный вариант отделки – «Стандарт», а для желающих готов разработать индивидуальные проекты с учетом их предпочтений. У «Ленстройтреста» можно выбрать варианты бюджетной отделки (тип С – линолеум на полу, обои, окрашенные потолки), ремонт чуть подороже (тип В – ламинат на полу, обои, подвесной потолок) и люксовый (тип А – паркетная доска, обои под покраску, подвесные потолки со сложными уровнями).

Разнообразие вариантов говорит о том, что клиенты не просто готовы платить за отделку, но и хотят получить как можно более качественный продукт.

Доля квартир с отделкой, приобретаемых на петербургском первичном рынке, уже составляет около 50%. Для сравнения: в 2008 году этот показатель был всего 5 – 8%.

По данным ГК «Пионер», 63% клиентов готовы рассматривать в качестве предложения квартиры с отделкой. В 2008 году таких клиентов было лишь 20%.

«Маленькие» лидеры

Впрочем, пока «малогабарит» уверенно продолжает держать лидерство. И в ближайшие годы вряд ли стоит ожидать, что он уступит первое место. По отзывам застройщиков, быстрее всего продаются однокомнатные квартиры в домах категории «эконом» и студии стоимостью 2 – 3,5 млн руб. площадью 35 – 40 кв. м на средних этажах (5 – 14 этажи) в Приморском районе.

Высокий спрос на маленькие квартиры будет сохраняться, так как продолжается постепенное расселение коммуналок, люди покупают жилье подрастающим детям, а также за счет роста доли инвестиционных сделок. Как отмечает гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, все чаще люди, получив добро на кредит в размере 3 млн руб., принимают решение приобрести не одну однокомнатную квартиру на вторичном рынке, скажем, за 4,5 млн, а вложиться в три на первичном. Доля инвестиционных квартир пока не доросла до докризисных 20 – 25%, но уже составляет 15%.

По оценке Эльдара Султанова, квартиры с одной комнатой и студии занимают примерно 70 – 80% всех объектов в домах эконом-класса. Из них 60% приходится на полноценные «однушки», остальное – студии.

Несколько отличаются данные у Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости». В структуре предложения на рынке новостроек студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры занимают 73,5% рынка, трехкомнатные составляют в среднем 24,1%. Многокомнатные (от четырех и более комнат) составляют 2,4% от общего объема квартир в строящихся домах.

Специалисты Гильдии управляющих и девелоперов подсчитали, что более трети петербуржцев (32,4%), которые приобретают жилье в новостройках, покупают студии, примерно 40,9% — однокомнатные, остальные – квартиры из двух и более комнат.

Разночтения в оценках долей – обычное явление. Неразберихи добавляет еще и появление в последнее время на рынке квартир с европланировками. «По документам квартира с кухней-гостиной и спальней считается однокомнатной, но застройщики часто позиционируют их как «евродвушки»», – говорит Ольга Романова. Впрочем, пока доля квартир такого типа незначительна и не сильно влияет на объективность статистики.

Очевидно, что благодаря смещению интереса в сторону более просторного и комфортного жилья доли однокомнатных и двухкомнатных объектов уже почти сравнялись. И просторное и комфортное жилье продолжает набирать обороты популярности.

СПРАВКА БН

Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» самыми популярными у покупателей называет северные районы Петербурга (Приморский, Выборгский, Калининский). На них приходится 31,5% от всех запросов по жилью в новостройках. В числе передовиков также Московский район (12,2%). Аутсайдеры – Адмиралтейский и Центральный районы (совокупно 3%).