Для нaчaлa «Журнaл o
нeдвижимoсти MetrInfo.Ru» рaсскaжeт рeaльную житeйскую истoрию:

Нeскoлькo лeт нaзaд Aндрeй, мoлoдoй учeный oднoгo из
институтoв Рoссийскoй Aкaдeмии нaук занялся поисками квартиры, которая бы
стоила примерно один миллион рублей. Именно такой суммой располагала молодая
семья с маленьким ребенком. В столице на такие деньги ничего не купишь, поэтому
глава семьи сосредоточил поиски на Подмосковье. Квартира была найдена и, сделав
ремонт, молодая семья переехала в новостройку. Это ЖК «ОКвиль в Лесных
полянах», а квартира стоимостью 1,2 млн рублей представляет собой 21-метровую
студию.

Антикризисный метраж

Малогабаритные
квартиры-студии — востребованный товар на рынке. Как подтвердил Аркадий
Литовский, коммерческий директор ГК «ГородОК», компании реализующей в
Подмосковье несколько сетевых проектов по строительству малометражного жилья, в
кризисные годы (с 2008 по 2009 гг.) объемы продаж квартир в сети жилых
комплексов «ОКвиль» выросли в 12 раз. В 2010 году заключено 255 договоров; в
этом – еще 159. Всего в сети «ОКвиль» продано 635 квартир-студий из 736
построенных, из них 400 квартир – в ЖК «ОКвиль в Лесных полянах», реализация
которого началась в 2008 году. Эксперт констатировал, что за 10 лет, на
протяжении которых он занимается внедрением на рынок такого формата, отношение
к этому предложению на рынке сменилось с полного непонимания до одобрения и
повышенного спроса со стороны покупателей.

Площадь квартир,
предлагаемых в ЖК «ОКвиль», меньше, чем это принято в экономклассе, а все
остальное – соответствует бизнес-классу. Все дома возведены на землях,
предназначенных для индивидуального жилищного строительства, а, следовательно,
они все малоэтажные, высотой в 3 этажа. Архитекторы предложили несколько
вариантов планировки, в том числе мансардные двухуровневые квартиры с высотой
потолка в 5,4 метра, а также предоставили покупателю возможность объединения
любого количества квартир.

Жилые комплексы с малобюджетными студиями

Пока строительство
малометражного жилья – скорее редкость на рынке недвижимости Подмосковья. И как
считает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании
«Сити-XXI век», застройщики увлекаться исключительно «малогабаритками» не
должны: «В проектах эконом и комфорт-класса
могут быть предусматрены малогабаритные квартиры, однако они в
большинстве случаев составляют небольшую долю в общем предложении по объекту.
Ориентация исключительно на квартиры малого метража не слишком оправдана:
кризисы имеют правило заканчиваться, и покупательский спрос автоматически
переходит на более качественные дома. Помимо прочего, себестоимость домов с
малогабаритными квартирами будет больше за счет большей плотности размещения
инженерии и внутренних стен в сравнении со стандартными решениями».

Эдуард Бычков, эксперт по малоэтажному жилью, считает, что
подобных проектов мало, из-за того, что большинство застройщиков «ни
технически, ни юридически не понимают, как строить малоэтажное малогабаритное
жилье». Однако успех первых состоявшихся проектов может и заинтересовать
девелоперов. По данным Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по
стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость»,
наиболее удачными проектами с малогабаритными квартирами в Подмосковье сейчас,
кроме уже названных сетевых проектов ГК «ГородОк», являются: ЖК
«Новосходненский» (Застройщик Urban Group), мкрн. «Новокосино-2»
(«НДВ-Недвижимость»), ЖК «Эдальго» (Крост). Отличительная особенность этих
проектов заключается в том, что возводятся они в ближнем Подмосковье не далее
15 км от МКАД, поэтому подойдут как для местных жителей, так и для москвичей.

В настоящее время в
ГК «ГородОк» уже шесть жилых комплексов в Подмосковье, которые позиционируются
на рынке недвижимости как «Первая сеть доступного жилья». Это уже упомянутый
проект ЖК «ОКвиль в Лесных полянах», включающий 11 трехэтажных корпусов на
огороженной и охраняемой территории, а также ЖК «ОКвиль в Королеве», «ОКвиль в
Щелково», «ОКвиль в Пирогово», «ОКвиль в Пушкино» и новый проект «ОКвиль в
Родниках». Все перечисленные жилые комплексы реализуются по единой концепции и
включают трехэтажные дома с квартирами студиями. Например, в ЖК «ОКвиль в
Родниках» в корпусе №1 в каждой секции шесть квартир-студий – по две площадью
21,5 кв.м, 26 кв.м и 29,5 кв.м. Минимальная цена предложения – 1,2 млн руб.

ЖК «Новосходненский» — строится на участке 6,3 га в
юго-восточной части мкр. Сходня города Химки. Для малометражных квартир
предусмотрено более чем 30 вариантов планировок. Дома включают квартиры-студии,
одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 27 до 68 кв.м. Цена на
квартиры-студии — от 2,4 млн руб. Кроме жилья в ЖК предусмотрено строительство
детского сада на 150 мест, начальной школы на 200 мест, бассейна, а также
торгового центра с супермаркетом фитнес-центра и др. А также благоустройство
территории.

ЖК «Новокосино-2» возводится в Реутове и включает
комплексную застройку территории в несколько очередей с возведением двух школ и
двух детских садов, а также необходимых объектов социального назначения.
Малометражное жилье предусмотрено во второй очереди проекта – это корпуса серии
«ЭвроПа» №№9,10 и 11. Всего же квартал и быстровозводимых конструкций названной
серии будет состоять из шести домов высотой от 17 до 24 этажей на 140 000 кв.м
жилья, а также паркинга на 250 машиномест. Например, в корп. №11 секция 1
состоит из семи квартир, пять из которых квартиры-студии общей площадью
27,5-33,1 кв.м. Цена студий — от 2,4 млн руб.

Жилой комплекс «Эдальго» возводится в поселке Коммунарка в
Ленинском районе Подмосковья. Проект состоит из шести корпусов
монолитно-панельных домов высотой 11-18 этажей, которые объединены в единый
архитектурный ансамбль на огороженной благоустроенной территории. В ЖК будет
свой детский сад и ТЦ, кроме этого торговые и социальные объекты разместятся на
первых этажах жилых домов. Например, в корпусе №5 258 однокомнатных квартир из
них около 50 площадью до 34 кв.м. В корпусе №6 224 квартиры из них 127 –
однокомнатные. Квартиры-студии к этом жилом комплексе имеют общую площадь около
25 кв.м, а их цена – 3,52 млн руб.

Малометражные
квартиры есть и на объектах ГК «Мортон», правда, их площадь немного больше чем
в названных проектах. По словам Антона Скорика, генерального директора
«МОРТОН-Инвест», в мкр. «1 мая», который компания построила на границе с
Москвой в Балашихе, есть многофункциональный комплексе «Штаб-квартира», где
однокомнатные апартаменты всего по 30,34 и 33,16 кв.м. В микрорайоне
малоэтажной комплексной застройки «Сакраменто» с 2-4-х этажными домами, который
ГК «Мортон» возводит в подмосковной Балашихе, однокомнатные квартиры от 32,7 до
35 кв.м и более.

Есть жилье небольших
площадей и в объектах компании «Сити-XXI век». Например, квартира в строящемся
комплексе «Альбатрос» (Миниполис Строгинский) площадью 30,7 кв. м стоит 4,6 млн
рублей. С учетом небольшого метража стоимость квадратного метра жилья в ней
чуть выше среднего уровня цен по объекту.

А в следующем году
компания выводит новые комплексы в Миниполисе Радужный (г. Видное, 5-й мкр).
Общая площадь первого из них составит более 56 тысяч кв.м. Комплекс имеет
несколько жилых секций этажностью 3, 7 и 16 этажей. Дома будут обеспечены
подземными автостоянками. В подвальной части для жителей предусмотрены
помещения-кладовые. В комплексе спроектированы одно-, двух- и трехкомнатные
квартиры с широким выбором площадей от 32 до 93 кв.м. Имеются также 2-х и 3-х
комнатные евроквартиры. Однако квартиры-студии площадью 32-34 кв.м
запланированы в небольшом количестве.

Жизнь в «малютке»

Покупая
малогабаритную квартиру, человек отдает отчет, что ему придется жить в тесноте,
хотя, как говорится, и не в обиде – все-таки у себя дома. Поэтому организация
пространства квартиры-малютки требует гораздо больших усилий – ведь учитывается
каждый сантиметр помещения. Например, Андрей уже упомянутый в статье владелец
21-метровой студии в ЖК «ОКвиль в Лесных полянах», спроектировал квартиру так,
что в ней уместилась спальня, рабочая зона и детская. Молодой человек
рассказал, что он разломал стену над санузлом и построил над ним огромную
антресоль, куда убирают все сезонные вещи. Высота потолков 3 м это сделать
вполне позволяла. Кухонную зону он поставил на подиум высотой полметра, и под
него смогла задвигаться большая двухметровая кровать. Сам подиум используется
как журнальный столик или как скамейка для сидения. Поэтому удалось немного
места выкроить и для игр ребенка.

Еще больше поле для
фантазии в квартирах с потолками по 5,4 м. Такие квартиры делят на два уровня
или устраивают «второй свет». Поэтому купив студию площадью 25 кв. м фактически
люди оказываются в 50-ти метровой квартире.

Часть покупателей
малогабаритных квартир приглашает профессиональных дизайнеров. Например,
Владислав Савинкин, один из руководителей студии «Поле дизайн», советует в
квартирах малого метража большую часть пространства оставлять открытой. Для
функционального деления квартиры использовать перегородки из стекла с помощью
которых можно трансформировать пространство, наделяя его разными функциями. Для
покраски стен лучше выбирать светлые тона, а предпочтительнее белый цвет. Чтобы
квартира не выглядела как спальня, дизайнер рекомендует, одну деталь наделять
множеством функций. Например, подоконник делать таким, чтобы его можно было
использовать и как рабочее место, и как стол. Приветствуются подиумы, которые
увеличивают функциональность пространства и позволяют даже маленькой квартире
выглядеть не захламленной.

Даешь молодежь!

Люди покупают
малометражное жилье совсем не потому, что не хотят жить просторно, причина —
элементарная нехватка денег. «Малометражные квартиры часто приобретаются
родителями для детей-студентов, молодыми семьями, либо молодыми людьми, как
первое «самостоятельное» жилье, — говорит Антон Скорик, («МОРТОН-Инвест»). По
словам Аркадия Литовского (ГК «ГородОК»), основные покупатели в жилых
комплексах возводимых компанией молодые люди в возрасте 25-32 года, которые еще
не успели накопить денег на полноценное жилье. В целом 75% покупателей – от 20
до 40 лет. География их делится так: 59% — москвичи, 35% — жители Московской
области и 6% — из регионов. «В «Новокосино-2» во второй очереди проекта
преобладают покупатели до 35 лет», — говорит Ольга Новикова
(«НДВ-Недвижимость»). Причем жители из различных регионов РФ составляют 25% от
общего числа покупателей. Большинство людей имеет скромный заработок, так как
трудятся в должностях специалистов и служащих. Интересно и то, что 85%
используют при покупке только собственные средства.

Выгодные условия от застройщиков

Очень важно, что
застройщики идут навстречу покупателям и предлагают выгодные условия покупки
жилья. Например, Ольга Новикова рассказала, что первый взнос при покупке
квартиры-студии в «Новокосино-2» всего 250 тыс. руб. В Концерне «КРОСТ» в жилом
комплексе Эдальго предлагается первоначальный взнос — от 30% стоимости
квартиры. Покупатели могут также воспользоваться беcпроцентной рассрочкой на
срок до 6 месяцев. Если рассрочка нужна на срок до 12 месяцев, ее предоставляют
под 12% годовых. При оплате 100% оформление прав собственности в подарок.

«При покупке
малометражных квартир в ЖК «Сакраменто» по ипотеке первоначальный взнос
составляет менее 300 тыс. рублей, а ежемесячный платеж – до 17 тыс. рублей», —
говорит Антон Скорик.

ГК «ГородОк» пошла
еще дальше: с 21 по 30 ноября 2011г. компания проводит акцию на квартиры в трех
жилых комплексах сети «Оквиль» — «Оквиль в Лесных Полянах», «Оквиль в Мальцево»
и «Оквиль в Родниках» — «Квартира по цене комнаты!». Акция распространяется на
квартиры-студии и двухуровневые квартиры. Для участия в акции нужно приобрести
купон на сайте skidkaest.ru. По которому получит скидку от 300 тыс. руб. на
любую квартиру, а в двухуровневых квартирах — перекрытие второго уровня в
подарок. Еще одна приятная новость – покупатели жилья в «ОКвиль в Родниках»
могут приобрести студию уже с ремонтом – ее цена 1,206 млн руб.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Для многих
покупателей квартира-студия – это единственное, что они себе могут позволить с
учетом доходов семьи. Поэтому стремление застройщиков построить такое жилье и
сделать его интересным для более широкой аудитории, только приветствуется. Еще
одно серьезное преимущество – возможность воспользоваться рассрочкой и
ипотекой.

Мнение экспертаЛеонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:

Существует два пути
строить жилье дешевле. Первый — резко снижать себестоимость. Это означает
сильнейшее снижение качества всего проекта недвижимости, что выразится не
только в качестве отделки фасада, но и в
убогости инфраструктуры,
благоустройства, отсутствии магазина или школы. То есть, резко ухудшится
окружение, среда, куда человек переселяется.
Второй путь — сделать компактнее квартиру, и за счет этого снизить цену на
15-20 процентов. В этом случае человек не потеряет в качестве каждого
квадратного метра и самого жилого комплекса. Почему снижение бюджета покупки
так важно? Потому что если продукт предлагался за 3 миллиона рублей, и за
меньшую цену невозможно было купить ничего,
это означало, что огромный пласт людей был лишен возможности решить свой квартирный вопрос,
при том, что они имеют 2-2, 5 миллиона. Конечно, для некоторых эта разница
кажется небольшой, но для многих эти
10-15 процентов цены полностью отсекают возможность купить жилье.