Пeрeвoд нeдвижимoсти из жилoгo фoндa в нeжилoй – прoцeдурa слoжнaя и длитeльнaя. Нo eсли пoтoм эту плoщaдь удaстся сдaть пoд oфис или магазин, хлопоты окупятся владельцу сторицей.

Владельцу квартиры на первом этаже завидовать не принято. Он живет за решеткой, у него чаще всего нет балкона, а окна всегда закрыты и занавешены, чтоб скрыться от глаз прохожих. Тем более если квартира выходит окнами на оживленную улицу или проезжую часть: шум и пыль не дадут раскрыть окна даже ночью, а сквозь деревья в комнату и днем не поступает достаточно света. Одним словом, масса неудобств. Сдать такую квартиру можно, но на 20% дешевле, чем аналогичную на средних этажах. Продать тоже можно, но, во-первых, со скидкой, а во-вторых, покупателя на нее придется искать долго.

Но неленивые знают, что такое жилье, немного похлопотав, можно превратить в настоящего золотого теленка. Нужно только перевести эту квартиру из жилого фонда в нежилой. Выгода налицо: по словам замдиректора АН «Бекар» Леонида Сандалова, при переводе в нежилой фонд арендные ставки возрастают минимум в 1,5 раза. Это что касается офисного помещения. Если превратить квартиру в магазин, стоимость аренды увеличится в разы. Так, по данным «Агентства развития и исследований в недвижимости», стоимость квадратного метра офисного помещения класса С сегодня составляет в среднем 761 рубль в месяц, тогда как стоимость квадратного метра торгового помещения в эконом-классе варьируется от 500 до 2000 рублей в месяц. Если сравнить эти цифры со стоимостью аренды жилой недвижимости, выгода становится очевидной.

От бумаг к делу

Процесс перевода жилья в нежилой фонд, конечно, непростой. Процедура, помимо чисто бюрократических, имеет и ряд других нюансов. Например, далеко не каждую квартиру можно переделать в офис, и уж тем более – в магазин, кафе или салон красоты. Расположение помещения или отдельные его параметры могут оказаться несоответствующими действующим нормативам и правилам.

Условия перевода жилого помещения в нежилое регулируются 22 статьей Жилищного кодекса РФ. В документе сказано, что доступ в соседствующие жилые помещения не должен использоваться в качестве доступа в нежилое помещение. Проще говоря, у нежилого помещения должен быть отдельный вход. Также оговорено, что нежилое помещение не должно быть частью жилого помещения и никто не должен использовать его в качестве места постоянного проживания, то есть там никто не должен быть прописан. Право собственности на это помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц. Проще говоря, купить квартиру при помощи ипотеки и затем перевести в нежилой фонд нельзя: на срок кредитования жилье принадлежит банку.

Отдельно указано, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Если все условия соблюдены, можно приниматься за дело. В орган местного самоуправления нужно написать заявление о переводе помещения в нежилой фонд (в Петербурге для перевода помещения в нежилой фонд необходимо получить соответствующее распоряжение губернатора), представить правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии), техпаспорт помещения, поэтажный план дома, в котором оно находится, а также проект его переустройства или перепланировки.

Стоит отметить, что без перепланировки здесь обходится довольно редко: чего стоит одно требование обустройства отдельного входа. Также, скорее всего, понадобится подводить под нормативы пути эвакуации, сооружать автономную вентиляцию, сносить лишние стены. А после всего необходимо будет позаботиться об огнестойкости перекрытий и ограждающих конструкций, шумоизоляции нежилого помещения от соседствующих с ним жилых, а также исключении любых других факторов, которые могли бы повлиять на соседей и окружающую среду.

Когда нужен юрист

В нежилой фонд можно перевести только приватизированную квартиру. Приватизированную комнату также можно перевести в нежилой фонд, но в этом случае могут возникнуть проблемы с соседями. Если земля под домом находится в общей собственности жильцов, возможно, понадобится их согласие на оборудование отдельного входа в комнату с улицы.

Казалось бы, малая гостиница в отношении коммерческого предприятия ничем не уступает офису или салону, однако для ее создания перевод помещений в нежилой фонд не обязателен. Если владельцу принадлежит, к примеру, этаж многоэтажного здания или несколько квартир в нем, он может оставить их в жилом фонде. Дальше можно действовать по привычному принципу сдачи квартир в аренду: заключать договора найма и уплачивать налоги с прибыли. При этом квартиры могут и не принадлежать одному владельцу. «Большинство собственников не проводят процедуру перевода помещений в нежилой фонд при организации мини-гостиницы, потому что они состоят из отдельных квартир, принадлежащих разным физическим лицам, – объясняет Леонид Сандалов. – Люди передают управление этими помещениями специальной компании, которая, в свою очередь, сдает их посуточно».

Стоимость перевода жилья в нежилой фонд варьируется от 500 рублей до десятков тысяч долларов. Официально нужно заплатить лишь госпошлину, а документы подаются бесплатно. Однако, как и многие другие бюрократические процедуры, сделать это самостоятельно весьма непросто. Технические условия, параметры помещения, возможность обустроить отдельный вход, перепланировки – все это требует проверок и утверждений, изрядно приправленных юридическими нюансами. Поэтому на деле владельцу жилья часто приходится обращаться за помощью к специализирующимся на переводе помещений в нежилой фонд организациям, которые берут за свои услуги в Петербурге от 35 тыс. рублей до миллиона, в зависимости от района города и сложности работ. Сроки выполнения указываются в пределах трех месяцев. Если владелец квартиры хочет получить услуги выборочно, он может заказать проект отдельного входа (от 25 тыс. рублей) или проект перепланировок (от 500 рублей за квадратный метр). При этом проекты, их утверждение, собственно строительные работы и их сдача оплачиваются раздельно.

Подводя итог всему вышесказанному, можно заключить, что перевод квартиры в нежилой фонд имеет смысл лишь в случае ее дальнейшей сдачи в аренду. В случае же продажи помещения как коммерческого выиграть, по оценкам экспертов, вряд ли удастся.

Как у себя дома

Впрочем, если офис нужен не для сдачи в аренду и не для продажи, а для собственных нужд владельца квартиры, в нежилой фонд ее переводить вовсе не обязательно. Главное – не нарушить п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в котором сказано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. То есть важно, чтобы собственник в этой квартире жил.

А уже следующий, второй пункт соответствующей статьи Жилкодекса говорит о допущении использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Правда, есть оговорка: такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Требования эти касаются в первую очередь технических характеристик квартиры: инженерные системы, шумоизоляция, планировки, высота потолков и ширина коридоров.

Правда, в законе не написано, что именно подразумевается под профессиональной деятельностью. Указано лишь, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. То есть рисовать картины для продажи, писать статьи и отчеты, сводить дебет с кредитом и программировать художники, писатели, бухгалтеры, дизайнеры и программисты вполне могут. Постоянно жить в этой квартире не обязательно, достаточно лишь быть ее владельцем или хотя бы арендатором. Даже предпринимателям, зарегистрированным как ИП, по закону разрешается вести бизнес в жилом помещении.

Что касается юридических лиц, то здесь вопрос неоднозначен. С одной стороны, согласно п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. С другой стороны, ст. 288 ГК РФ говорит о том, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как же поступить владельцу фирмы? Тем более что п. 2 ст. 671 ГК РФ говорит о том, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

До недавнего времени юрлицам действительно часто отказывали в регистрации по месту проживания гендиректора. Однако постепенно сложилась судебная практика, когда юрлица выигрывают подобные дела и регистрируются в жилых помещениях. Подтверждает такую возможность и Минфин РФ в письме от 3 декабря 2008 г. №03-01-11/5-159. «В соответствии со сложившейся судебной практикой, решения регистрирующих органов об отказе в государственной регистрации юридических лиц по месту постоянной регистрации физических лиц, представляющих их постоянно действующие исполнительные органы, были признаны незаконными. Учитывая изложенное, представляется, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности», – говорится в письме Минфина.  

Мнения

Валерий Бигаев, руководитель проектно-инвестиционного отдела «Адвекс-Московский»

Переводами из жилого в нежилой фонд занимаются в основном представители малого бизнеса и рантье. Не всегда, из расчета на 1 кв.м, перевод квартиры в нежилой фонд обходится дешевле 1 кв.м готового нежилого фонда. Тем не менее, это выгодно. Как правило, месторасположение жилых квартир на оживленных перекрестках и у метро делает их привлекательными для торгового бизнеса и, соответственно, сдачи в аренду.

Точной цены и сроков по переводу из жилого в нежилой фонд назвать нельзя. Каждый случай индивидуален. Влияют на это наличие или отсутствие газовых труб под окнами квартиры, наличие или отсутствие окон, ширина тротуара и т.д. Примерная цена процедуры перевода в нежилой фонд в среднем по городу декларируется в 300 тыс. рублей, с учетом всех услуг и пошлин.

При организации мини-гостиницы достаточно зарегистрировать в качестве предпринимательской деятельности сдачу жилых комнат в найм. Жилое назначение помещения сохраняется, перевод в нежилой фонд этот вид деятельности не требует. Офис в собственной частной квартире организовать можно, даже зарегистрировать здесь же юридический адрес своей компании.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»

Наиболее активно из жилого фонда в нежилой переводятся квартиры на первых этажах зданий в центре города (Литейный пр., Невский пр.), также востребованы помещения во вторых дворах в Центральном районе. Эта процедура полностью формализована, и перевод осуществляется по распоряжению губернатора.

Вторые этажи зданий также востребованы. Например, ресторан Pizza Hut на Невском занял жилой второй этаж здания. Зачастую вторые этажи выкупают отделения различных банков, чтобы разместить офис в одном здании.

При переводе в нежилой фонд арендные ставки могут возрасти минимум в 1,5 раза. Торговые площади в этом случае будут дороже офисных на 20-50%, в связи с тем, что существует большая конкуренция между отдельными небольшими офисами и крупными бизнес-центрами, которые более востребованы у арендаторов.

По закону каждый человек может организовывать свое рабочее место у себя дома, при этом не обязательно проводить процедуру перевода в нежилой фонд. Она требуется только в том случае, когда офис не принадлежит владельцу квартиры.