Нa дняx Aпeлляциoнный суд Киeвa пo иску OСМД «Фундуклeeвский» взыскaл с трех должников 3,475 млн. грн., плюс 120 тыс. грн. судебных расходов. Эксперты отмечают, что иски ОСМД против собственников квартир могут стать массовыми уже в ближайшем будущем, а шансы их удовлетворения очень высоки.

Как засудить соседей

«Фундуклеевский», что на Богдана Хмельницкого, 58 в Киеве, пока единственный пример, введения в эксплуатацию долгостроя за деньги, дополнительно собранные с инвесторов. Именно такой вариант решения проблемы долгостроев предлагает узаконить Конфедерация строителей Украины. Законопроект на эту темы, как уже писал UBR.ua, будет подан в парламент в ближайшее время. 

Дом на Богдана Хмельницкого, 58 — проект одиозной компании «Консоль». По состоянию на 2006 г., когда стройка начала приостанавливаться, все квартиры уже были распроданы, поэтому этот объект не мог заинтересовать другого застройщика.

Вопрос достройки здания решался самими инвесторами. «Мы создали простое товарищество, это не юрлицо, достаточно просто подписать договора. К тому же у нас остался формальный заказчик строительства, через которого мы и заключали договора с подрядчиками, чтобы достроить дом», — рассказал UBR.ua председатель правления ОСМД «Фундуклеевский» Виктор Щербаков.  

По ценам шестилетней давности инвесторам надо было скинуться по $127/кв.м. За собранные средства дом достроили и подключили к инженерным сетям, ввели в экслуатацию. Однако треть инвесторов не захотели тогда доплачивать, зато, пожаловался Щербаков, именно они в числе первых оформили свои права на жилье в Реестре прав собственности. 

Что теперь? Квартиры недоплативших ОСМД не подключило к электричеству и воде, нет у должников и доступа к лифтам. Однако по факту пострадали и те, за чьи средства дом был достроен. 

«Если бы тогда все скинулись по 127 долларов на квадрат, этих денег бы хватило на все. Но цены за это время изменились, и сейчас надо доплатить еще по 42 доллара за квадрат. Из-за неопределенности с этими квартирами мы приняли решение не подключать дом к отоплению в этом сезоне — не будем же мы платить еще и за отопление чужих квартир. В итоге, люди начнут ремонты лишь весной», — пояснил Щербаков.  

Одновременно ОСМД пытается решить вопрос с теми, кто уклоняется от дополнительных взносов. С частью удалось договорится о реструктуризации задолженности. С остальными, а это владельцы порядка четверти всего жилья (около 5 тыс.кв.м из имеющихся 22 тыс.кв.м), решают вопрос через суд. Сейчас на разных стадиях рассмотрения находится около 15 исков. А с трех должников Апелляционный суд Киева уже присудил взыскать задолженность по взносам (около 879 тыс. грн., 708 тыс.грн.  и 1 млн 888 тыс. грн.) плюс судебные расходы на 120 тыс. грн. 

«Конечно, должники могут подать кассацию, но по факту это решение уже вступило в законную силу с момента оглашения. Государственная исполнительная служба после получения решения суда наложит арест на все имущество должников. А может и запретить им выезд за пределы Украины», — отметил Щербаков. 

В итоге, им нельзя даже продать квадраты в «Фундуклеевском», пока не погашена задолженность перед ОСМД.

Не сдал на ремонт — заберут машину

Юристы отмечают, что случай с этим ОСМД нетипичный, ведь отсуживаются дополнительные взносы на достройку объекта. Однако в целом в ситуации «ОСМД против жильцов» судебная система сейчас на стороне организованного коллектива. Согласно положениям вступившего в силу в 2015 г. закона «Об особенностях прав собственности в многоквартирном доме», введен новый режим осуществления права собственности на квартиры. 

«Этим законом вводится так называемая демократия сособственников. Если 75% из них что-то решит в отношении реконструкции, реставрации, поточного или капитального ремонта, технического переоснащения, то все остальные будут обязаны тоже делить эти расходы», — напомнил UBR.ua партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль. 

Он считает неизбежными массовые ситуации, когда часть жильцов будет иметь возможность и желание финансировать капитальные ремонты и проводить тепломодернизацию, а остальные — нет. 

«Кейс с «Фундуклеевским» — хоть и касается другой части вопросов, а именно достройки объектов, но показывает на практике, как будут решаться вопросы противостояния ОСМД и части жильцов в ближайшем будущем. Если большинство решит, что будет ремонт подъезда или замена труб в подвале — закон будет стоять на защите интересов большинства, меньшинство же обязано выполнять эти решения. И в принципе это мировая практика, иначе порядка в жилфонде не достичь», — отметил Кисиль.  

При этом юрист подчеркивает, что должникам придется платить под угрозой того, что их имущество могут описывать, арестовывать, продавать. 

«Это не обязательно квартиры, с ними как раз не всегда все просто. Особого накала ситуация достигнет, когда возникнет необходимость улучшения в новых домах, где контингент более-менее платежеспособный. Там не надо арестовывать квартиру. Там будут машины, счета, другие источники дохода, вплоть до бизнеса», — заметил Кисиль. 

Что касается недостроев и возможного сценария их дофинансирования за счет части инвесторов, а потом, через суд, взыскания денег с остальных, то юрист отметил, что пока нет прямой нормы, прописывающий такой механизм.

«Пока дом не введен в эксплуатацию, инвесторы еще не стали сособственниками, чтобы на них распространялось действие упомянутого закона. Прямой нормы нет, но она может быть применена по аналогии. Для существующих зданий закон предусматривает обязанность всех жильцов нести бремя расходов. Я не уверен, что если 90% инвесторов достроят за свои допсредства дом, то те, кто получил права собственности, смогут не доплачивать наравне со всеми и избежать продажи этого имущества с аукциона», — говорит Кисиль.