Пoкупкa пeрвичнoй нeдвижимoсти — oчeнь мнoгoгрaннaя oпeрaция, кoтoрую кaждый прoпускaeт сквoзь призму сoбствeнныx интeрeсoв. Поэтому задача покупателей — разобраться в изобилии схем и выбрать наиболее оптимальную из них. Увы, ни одна из них не является полностью безопасной, потому что любая таит свои подводные камни.

Чаще всего застройщики используют следующие механизмы: фонд финансирования строительства, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи недвижимости, инвестиционный договор и уступку права требования.

Причинами такого разнообразия можно назвать, к примеру, то, что одни привыкли работать по старинке, через кооперативы или фонды финансирования строительства и не хотят что-то менять, другие — хотят оптимизировать налоги.

Начнем с фонда финансирования строительства — ФФС. Его суть — привлечение средств от покупателей — доверителей. Эту операцию осуществляет управитель — банк или финансовая компания, которые чаще всего созданы или привлечены застройщиком.

Плюсы:

• ФФС регулируется законодательно — ЗУ «О финансово — кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
• застройщик передает в ипотеку управителю имущественные права или объект незавершенного строительства, а также заключает с управителем договор уступки прав по каждому объекту. В случае невыполнения обязательств застройщика, его может заменить управитель и достроить объект. Если на тот момент сам управитель неплатежеспособен, есть возможность заменить его;
• деятельность управителя контролируется государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг или Национальным банком Украины

Минусы:

• у покупателя с застройщиком нет прямого договора, поэтому застройщик не отвечает перед покупателем за завершение строительства объекта;
• в случае неплатежеспособности управителя, возникает риск того, что привлеченных средств будет недостаточно и необходима будет смена управителя в судебном порядке;
• сроки ввода в эксплуатацию могут меняться без возможности влиять на это покупателя

Рассмотрим второй способ — предварительный договор. Его суть — между застройщиком и инвестиционным фондом заключается договор купли-продажи имущественных прав. А между фондом и покупателем — предварительный договор купли-продажи имущества. Когда завершено строительство, объект введен в эксплуатацию, имущественные права оплачены, то фонд получает от застройщика имущественные права и регистрирует на себя право собственности на имущество. Затем между фондом и покупателем заключается основной договор купли — продажи недвижимости.

Плюсы:

• предварительный договор купли — продажи недвижимости удостоверяются нотариально (условное преимущество, но некоторых оно радует);
• некоторые застройщики берут на себя 50% оплаты государственной пошлины;

Минусы:

• покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину дважды;
• предварительный договор купли-продажи не создает обязательств предоставления квартиры, а лишь обязывает заключить договор купли продажи в будущем.

Разберем третий способ — договор купли-продажи недвижимости, который подписывается между застройщиком и покупателем.

Плюсы:

• продажа после ввода эксплуатацию

Минусы:

• стоимость 1 кв.м выше, чем при покупке на этапе строительства

Четвертый способ — инвестиционный договор. Его суть — между покупателем и застройщиком заключается договор о передаче покупателю имущественных прав на недвижимое имущество после их оплаты и ввода объекта в эксплуатацию. Этот договор является основанием для регистрации в будущем права собственности на объект.

Плюсы:

• отсутствие посредников между застройщиком и покупателем;

Минусы:

• договор не может гарантировать отсутствие двойных продаж;

И пятый способ — уступка права требования. Его суть — между застройщиком и инвестиционным фондом заключается договор купли — продажи имущественных прав, после этого фонд переуступает (передает) свои права и обязанности по договору конечному покупателю.

Плюсы:

• после уступки у покупателя возникают прямые отношения с застройщиком по основному договору.

Минусы:

• покупатель не имеет возможности влиять на условия основного договора купли — продажи имущественных прав и может лишь принять их.

Поэтому покупателю первичной недвижимости до заключения договора необходимо изучить особенности, плюсы и минусы каждой схемы. Возможно, проконсультироваться с юристом, чтобы изучить историю застройщика, фонда и положения договоров. И только после этих действий совершить денежные операции, на кону которых сотни тысяч, а то миллионы гривен.

Автор: Яна
Белая
ведущий юрист адвокатской фирмы Goro legal

Рекомендую ознакомится http://spravka63.com/spravka-o-sostave-semi-v-samare