Стрoитeльный бизнeс, прoцвeтaющий с нaчaлa нулeвыx, пoслeдниe двa гoдa перестал приносить баснословные прибыли, и даже, наоборот, для некоторых застройщиков оказался убыточным. Причиной тому, конечно же, явился кризис, и, безусловно, достижение пика цен на недвижимость. В большей степени значительно завышенных и никак не обоснованных, приведших к резкому спаду потребительской активности. Кроме перечисленных причин имеется ряд и других обстоятельств, способных обанкротить треть всех действующих застройщиков уже в ближайший год – полтора. О том, почему девелоперам грозит прекращение деятельности, в настоящей статье адвокат Олег Сухов.

Спрос на первичную недвижимость значительно упал. Огромные площади после завершения строительства жилищных комплексов вынуждены простаивать. Расходы на их содержание, эксплуатацию и налогообложение ложится на застройщиков. В копеечку обходится и аренда земельных участков. Для сравнения, в соответствии с постановлением правительства Москвы № 273-ПП, арендная плата за землю в год может достигать 5% и даже 7% от кадастровой стоимости земельного участка, цена которого способна превышать 500 млн. рублей в зависимости от месторасположения. Вот и получается, что в год только за аренду земли застройщикам нужно выкладывать от 2,5 млн. рублей и выше. А если дом не построен, то расходы еще более существенны и не способны окупаться по массе других причин. Например, цена строительных материалов за последние два года увеличилась, примерно, на 20%, а арматура почти на 50%. Себестоимость строительства выросла в общем на 20%. И это при том, что цены на жилье не только не увеличились, но и, наоборот, присели на 20% — 25%, и как минимум настолько же опустятся еще в ближайшие пару лет. Другой проблемой застройщиков считается сильный спад покупательского спроса. По официальным данным Росреестра количество продаваемых новостроек в 2015 году по сравнению с 2014 годом снизилось на 18 %, в 2016 году данная тенденция продолжилась, и даже несколько обогнала предыдущий год. Увеличение расходной части строительства и значительные демпинги цен при распродажах приводят к обнулению бюджетов для продолжения деятельности застройщиков.

Особенно явно это проглядывается при возведении компаниями сразу нескольких объектов, когда привлекаемые средства от еще не построенных домов направляются на финансирование завершаемых. Не начатые или только начатые объекты теперь просто замораживаются и скорее всего не только на долго, а навсегда. При общем снижении цен на недвижимость и спроса на жилье, кредитование перестало быть эффективным инструментом привлечения средств на развитие строительства. Так, если в докризисное время проценты по кредитам составляли, примерно, 11%, то в настоящее время их стандарт 16%-18%. Есть примеры, когда ставки доходят до 24% процентов. Кроме того, банки значительно ужесточили требования к застройщикам и их проектам.

Теперь строительная документация должна быть «идеальной», а кредиты выделяются только при готовности дома от 40%. А где взять средства на начальном этапе инвестиционного проекта? Сократилось и число самих банков. Так, за последние два года ЦБ отозвал лицензии у 92 Банков в 2015 году и 60 банков в 2016 году, многие из которых в прошлом осуществляли кредитование застройщиков. Задержки в возврате кредитов банкам и предоставлении квартир дольщикам приводят к значительным финансовым санкциям. Например, согласно официального сайта судебного департамента ВС РФ, количество судебных споров о расторжении договоров долевого участия с 2014 года ежегодно увеличивается на треть, что приводит к необходимости не только возврата покупателям новостроек внесенных ими средств, но и возмещению процентов в двойном размере. Взамен застройщики получают квартиры, которые опять же не в состоянии реализовать. Масло в огонь подливает и массовое сворачивание деятельности мелких подрядных компаний и компаний-поставщиков, выступающих у застройщиков в роли субподрядчиков. Что так же не может не отражаться на отрицательных результатах строительства самых застройщиков, особенно по внесенным, но не отработанным субподрядчиками авансам. По официальным данным уже приводимого сайта судебного департамента ВС РФ в 2015 и 2016 годах количество исков к субподрядчикам ежегодно возрастает на 10%.

В итоге, если бизнес трещит по швам, или есть основания полагать, что долго он не протянет, и спасения нет, то банкротство – единственно законный способ сложить с себя обязательства и ответственность при неисполненных договорах и многомиллионных долгах. Практика свидетельствует о том, что в период банкротства или по его окончании руководителям и собственникам организаций уже не предъявляются обвинения в преступных растратах или нецелевом использовании денежных средств, тем более в мошенничестве. Уголовная и гражданская ответственность снимаются. Кроме того, грамотная процедура банкротства позволяет еще и заработать. Именно поэтому при выборе между тем: завершить строительство себе в убыток при отсутствии перспективности дальнейшего ведения бизнеса, или обанкротиться и получить прибыль, большая часть застройщиков выбирает второй вариант. В заключении стоит сказать, что по данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве только за начало 2016 года официально объявило о несостоятельности 41 крупная строительная компания, из которых немало и таких, что возводили более 10 объектов, например, АО «АлеутСтрой» или ООО «УК «Русская Усадьба». Однако, основная часть подобных процедур всегда приходится на последний квартал года. И какое еще количество застройщиков, начиная с осени 2016 года, при сложившемся рынке первичной недвижимости объявит о своем банкротстве, не трудно догадаться.