Eсли вы зaдумывaeтeсь o пoкупкe квaртиры, нo пoнимaeтe, чтo бeз ипoтeки вaм нe oбoйтись, снaчaлa нeплoxo бы прицeниться и узнaть, нa кaкую сумму зaймa и пoд какой процент стоит рассчитывать с вашим доходом. А если квартира уже выбрана, то надо оценить, дадут ли на нее кредит с учетом имеющегося заработка и у какого банка будет выгоднее занимать. Прикинуть хотя бы примерные расходы, можно на ипотечном калькуляторе, благо сейчас этот сервис стараются разместить у себя и банки, и риелторские агентства, и специализированные интернет-издания.

Что это за инструмент, как его использовать и какие вещи можно узнать с его помощью, рассказывает сегодня наш журнал.

Инструмент для ипотечников

Ипотечный калькулятор, возможно, придумали для того, чтобы на элементарные вопросы клиенты ответили сами. «»На какую сумму ипотечного кредита я могу рассчитывать?» — это, пожалуй, самый популярный вопрос из тех, что задают нашим специалистам. Оценить свои возможности хочет каждый потенциальный заемщик, и калькуляторы позволяют это сделать за несколько минут», — говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).

Ипотечный калькулятор – это online-программа и одновременно инструмент, позволяющий самостоятельно рассчитать параметры ипотечного кредита. Сегодня его можно найти на сайте практически любого более-менее крупного банка (Сбербанка РФ, Альфа-банка, банка ВТБ 24, Райффайзенбанка и др.), ипотечного брокера и агентства по недвижимости, а также на специализированных сайтах, например — на порталеwww.irn.ru.

«Ипотечный калькулятор позволяет оценить сумму и срок кредита, на которые заемщик может рассчитывать, исходя из семейного бюджета, величину аннуитетного платежа и процентную ставку. Основываясь на этих расчетах, поймет, по силам ли ему будет взять ипотечный кредит», — рассуждает Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам.

Изменяя какие-то исходные параметры, например, срок кредита или стоимость квартиры, можно получить более подходящие условия ипотеки. «Каждый человек, не отходя от монитора, может попытаться определить для себя тот ежемесячный платеж, с которым ему будет комфортно жить, выбрать оптимальный срок кредита, размер первоначального взноса и процент», — говорит Анна Пантелеева, региональный директор банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде. «Но основная задача калькулятора – показать зависимость максимальной суммы кредита от дохода заемщика, — объясняет Стефан Буайе (BSGV), — а вместе с этим автоматически определяется процентная ставка, на которую заемщик может рассчитывать и которая обычно меняется в зависимости от размера первоначального взноса, срока и валюты кредита». Кроме того, с помощью ипотечных калькуляторов можно сравнить условия предоставления кредитов в разных банках.

Кредит реальный и виртуальный

Но сравнивая, стоит помнить, что калькулятор не рассчитывает всю стоимость кредита, в которую включаются дополнительные расходы: комиссии, страховые взносы, затраты на государственную регистрацию жилья и оценку, напоминает Анна Пантелеева (DeltaCredit). Кроме того, калькуляторы дают приблизительный расчет, который является скорее справочной информацией.

«Отличие калькулятора от реального обращения в банк в том, что программа не может выдать даже предварительного решения о кредите, так как для этого помимо дохода заемщика необходимо учитывать дополнительные факторы: социальный статус, наличие иждивенцев в семье, расходы по ранее оформленным кредитам, кредитную историю и пр.», — рассказывает Стефан Буайе (BSGV). Используя калькулятор, нельзя получить отказ в кредите, если согласно математическим расчетам вы вполне можете его выплачивать, а при обращении в банк отказ получить можно – например, если у вас уже есть займы или выбранная квартира не устраивает банк в качестве залога.

Более детальные параметры кредита рассчитываются сотрудниками банков на этапе подачи и рассмотрения заявки, и решение о его выдаче принимается только в банке. Однако это не значит, что условия реальной ипотеки будут обязательно хуже, напротив, как утверждает Александр Серебряков (МИЭЛЬ-Брокеридж), после детального анализа документов и ситуации заемщикам обычно предлагаются условия несколько лучше, чем было рассчитано с помощью калькулятора.

Так что бояться калькуляторов точно не стоит. Получив предварительный расчет и оценив свои возможности, банкам и брокерам уже можно задавать только детальные вопросы, экономя тем самым время, да и вероятность неприятных сюрпризов сводится к минимуму. Так что приступим к подсчетам.

Калькуляторы простые и сложные

Принципиальных отличий между существующими ипотечными калькуляторами нет, все они вычисляют максимальную сумму кредита, ежемесячный платеж и процентную ставку. Однако у калькуляторов бывают разные функциональные возможности, к тому же часть из них ведут расчет только по условиям конкретного банка (калькуляторы банков), а другие – по условиям нескольких банков, предлагая оптимальные (это обычно калькуляторы брокеров и агентств по недвижимости). Таким образом, бывают универсальные и неуниверсальные калькуляторы.Еще все калькуляторы можно разделить по типу ввода исходных данных для расчета. Для ввода может использоваться опросник, как например в DeltaCredit и Альфа-банке: один за другим вам задаются вопросы о доходах, первоначальном взносе, участии в зарплатных проектах банка и т.д., и в результате вы получаете расчет кредита. Либо калькулятор представляет собой страницу с полями для ввода данных, которые вы набираете с клавиатуры компьютера и выбираете из списка предложенных вариантов. Такие калькуляторы у Райффайзенбанка, BSGV, компании «Миэль».

В зависимости от функционала ипотечные калькуляторы условно можно поделить на простые и сложные. «Параметры кредита, в частности процентная ставка и максимально возможная сумма кредита, зависят от конкретных факторов: формы подтверждения дохода, валюты кредита, размера собственных средств, типа страхования и т.п.», — рассказывает Андрей Степаненко, член правления ЗАО «Райффайзенбанк»,руководитель дирекции обслуживания физических лиц. И чем больше факторов учитывает ипотечный калькулятор, а также чем шире критерии расчетов (по стоимости объекта, по размеру кредита, по ежемесячному платежу и по размеру дохода и т.д.), тем он сложнее.

Простые учитывают лишь основные параметры – доход заемщика, срок и валюту кредита, размер первоначального взноса (в процентах от суммы желаемой квартиры). Когда вы их задаете и нажимаете кнопочку «рассчитать», получаете сумму возможного займа. Также можно увидеть ставку и/или ежемесячный платеж в зависимости от конкретного калькулятора. Пример простого калькулятора – инструмент BSGV. С такой программой не получится рассчитать сумму кредита на квартиру определенной стоимости в зависимости от первоначального взноса и нельзя определить размер возможной ссуды, если вы готовы тратить на ипотеку, скажем, 30 тыс. руб. в месяц и ни копейкой больше, но зато невозможно запутаться, а значит, сведения точно будут достоверными.

Иногда простые калькуляторы немного усложняются, например, позволяют рассчитать сумму кредита и процент с учетом того, будете ли вы страховать жизнь и имущество или откажетесь от страхования и т. п. Так, «калькулятор Сбербанка России предлагает гибкий ввод срока кредитования до 360 месяцев с шагом 1 месяц, а в качестве входных параметров расчета предусматривает выбор категории заемщика (участник зарплатного проекта или нет)», — сообщает Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка России, и еще с его помощью можно рассчитать кредит под залог уже существующей недвижимости. Как сообщает эксперт, при расчете максимальной суммы кредита осуществляется автоматический выбор актуальной и оптимальной ставки кредитования, но размер этой ставки потенциальному заемщику не сообщается, так же как и размер ежемесячного платежа. Но в скором времени Сбербанк обещает усложнить свой калькулятор, можно будет просчитать параметры кредита в зависимости от желаемой суммы займа или от предпочтительной суммы ежемесячного платежа. «А также добавятся новые удобные функции — выбор периода начала платежей и построение графика платежей в табличной форме и в виде наглядной диаграммы», — сообщает Наталья Карасева. Кстати сказать, последняя функция – большая редкость даже у самых сложных калькуляторов.

Как было сказано, сложными можно считать те калькуляторы, которые при расчете учитывают множество параметров кредита, а также позволяют рассчитать сумму займа и ежемесячные платежи, исходя из известной стоимости квартиры и, наоборот, исходя из приемлемого для вас ежемесячного платежа, могут определить сумму доступного вам кредита и, соответственно, максимальный бюджет покупки.

Сложные калькуляторы есть в ВТБ24, Альфа-банке, Райффайзенбанке, банке DeltaCredit и др. Пожалуй, наибольшее количество параметров учитывает калькулятор Райффайзенбанка – помимо стандартных и форму подтверждения доходов, и тип страхования, и выплаты по другим ранее заключенным кредитам, и даже лимит по кредитным картам (если таковые имеются). При грамотном введении всех параметров, если верить Андрею Степаненко (Райффайзенбанк), программа позволяет рассчитать кредит весьма точно, и корректировки, которые потом вносят в расчет специалисты банка, минимальны.

Со сложными калькуляторами можно, например, прикинуть, на какую квартиру вам можно претендовать с имеющимися накоплениями (первоначальным взносом) или какую зарплату вы должны получать, чтобы купить вожделенную недвижимость, или сколько для ее приобретения нужно собрать на первоначальный взнос при имеющемся заработке. Меняя цифры в окошечках калькулятора, можно получать различные вариации кредитов и из них выбирать самую оптимальную. Правда, абсолютному большинству калькуляторов не под силу, например, нам не удалось найти программу расчета параметров кредита сразу по двум составляющим: доходу заемщика и точному размеру первоначального взноса, указанному в какой-либо валюте. Например, человек накопил 1 млн руб. и получает 150 000 руб. в месяц и хочет узнать, на какую максимальную сумму кредита может рассчитывать. Если считать (например, на калькуляторе Альфа-банка) исходя из дохода, то получается, что он может взять у банка почти 6,5 млн руб., но должен внести первоначальный взнос в размере около 1,6 млн руб., которого у человека нет, а значит, и вышеуказанное количество миллионов ему не доступно. Если же считать исходя из накопленных средств, то можно взять в кредит 4 млн руб., но при этом достаточно зарабатывать 94 421 руб., а ведь гражданин получает больше, а значит, логично предположить, что ему доступен кредит на большую сумму. Вот только, на какую именно, калькулятор, увы, не подскажет. Поэтому чем сложнее, тем точнее, но тем запутаннее и неоднозначнее.

Универсальные калькуляторы

Как уже отмечалось, существуют универсальные калькуляторы, которые ведут расчет по условиям нескольких банков либо по неким усредненным ставкам, они, как правило, сложные. Их плюс в том, что можно определить более выгодные варианты кредита, с меньшим процентом, доступные при меньшем заработке и т.п. Но есть и минус – обычно не понятно, в какой банк обращаться за выгодным займом, т.е. если вы желаете не просто оценить свои возможности, а взять кредит, без посредника – ипотечного брокера или агентства по недвижимости — в этом случае не обойтись.

Пример универсального калькулятора – инструмент компании «Миэль», который позволяет рассчитать параметры будущего кредита, исходя из суммы желаемого ежемесячного платежа, или стоимости объекта недвижимости, или доходов. Также можно, запланировав кредит на определенную сумму, выяснить, какой требуется доход и первоначальный взнос, чтобы его получить. Калькулятор учитывает срок кредита, процент первоначального взноса, тип покупаемого жилья, форму подтверждения доходов и валюту кредита, правда, расчет ведется лишь для кредитов в рублях и долларах США.

А другой универсальный калькулятор – от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» ведет расчеты и в евро. Этот сервис в отличие от других калькуляторов не способствует продвижению банковских продуктов, а нацелен прежде всего на помощь потенциальному заемщику в оценке его возможностей и условий конкретной ипотечной программы. Данный калькулятор позволяет рассчитать ежемесячные платежи по кредиту исходя из известной цены квартиры либо определить доступный размер ссуды (бюджет покупки квартиры) исходя из суммы, которую вы можете ежемесячно платить, причем он не предлагает какую-то определенную ипотечную программу, вы можете указать в исходных данных процентную ставку выбранного вами продукта любого банка.

Для расчета ежемесячного взноса нужно указать стоимость квартиры, размер первоначального взноса в денежном выражении или в процентах, срок кредитования, а также ставку по оцениваемой ипотечной программе и валюту кредита. В результате калькулятор рассчитает сумму кредита, размер ежемесячного платежа и его долю от стоимости квартиры (в процентах), а также сумму, которую вам предстоит выплатить и величину переплаты по кредиту. Для наглядности калькулятор представляет график платежей и графики зависимости ежемесячных платежей от величины ставки, срока кредитования и начального взноса, с помощью которых легко определить, как изменится ежемесячный взнос, если вы внесете больше денег при заключении кредитного договора или увеличите (уменьшите) срок.

Если же вы определились с тем, какую сумму ежемесячно сможете выделять на погашение кредита, то указав ее, а также размер первоначального взноса (в денежном выражении или в процентах), срок и валюту кредита и ставку, узнаете на какой кредит и на какую квартиру сможете претендовать. Например, если ежемесячный взнос будет 30 тыс. руб., и у вас есть в запасе 200 000 руб., а кредит вы берете в рублях на 25 лет под 13,5%, то сможете получить 2 573 682.64 руб. и приобрести жилье стоимостью 2 773 682.64 руб. К расчету прилагается график платежей и графики зависимости стоимости квартиры от ставки, срока кредитования и первоначального взноса.

Особенность данного калькулятора – работа с разными валютами. Если стоимость квартиры или предполагаемый ежемесячный платеж в одной валюте, например, в рублях, сбережения на начальный взнос – в евро, а кредит вы берете в долларах США, вам не придется заниматься пересчетами (например, в доллар), калькулятор сам приведет все к валюте кредита, в которой придется расплачиваться с банком.

Данный калькулятор полезен тем, кто присматривается к ипотеке, тем, кто уже выбрал ипотечную программу, но на простом калькуляторе банка не может определить интересующие его параметры или вообще не находит калькулятор на сайте банка, а также тем, кто хочет узнать размер переплаты по кредиту, о чем кредитные учреждения предпочитают умалчивать. (Более подробно на эту тему читайте в статье «Как самостоятельно определить максимально выгодные условия ипотеки»).

Резюме

С помощью этих калькуляторов можно определить размер доступного вам кредита, ежемесячный платеж, бюджет покупки квартиры и пр. В зависимости от объема условий, которые калькуляторы учитывают при расчетах, их можно разделить на простые и сложные, и чем сложнее, тем точнее результат, если не запутаетесь, вводя исходные данные. Калькуляторы банков рассчитывают кредиты только по своим программам, ипотечные брокеры и агентства – по программам ряда банков, а калькулятор от IRN.RU предлагает рассчитать параметры кредита по выбранной вами программе любого банка. Остается только выбрать и за пару минут ввести исходные данные.