Сдeлки с жильeм слoжны и зaвисят oт мнoжeствa фaктoрoв,
кaждый из кoтoрыx мoжeт пoвлиять нa иx исxoд. Одно из таких обстоятельств,
осложняющих продажу недвижимости, – присутствие в числе собственников жилого
помещения несовершеннолетнего.

В настоящий момент каждая десятая сделка с недвижимостью в
России в целом, и в Петербурге в частности, затрагивает права
несовершеннолетних – детей, являющихся сособственниками жилья наравне со своими
родителями, либо проживающими совместно с ними. Закон их права защищает,
указывая, что при проведении сделок с недвижимым имуществом права детей либо
других недееспособных граждан не должны быть нарушены. Отсюда возникают
дополнительные сложности в оформлении и проведении подобных сделок.

Законное обобщение

В соответствии с
положениями российского законодательства, а конкретно – Гражданского Кодекса РФ
– для совершения сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой
площади, собственником, или одним из собственников которой является
несовершеннолетний или недееспособный гражданин, требуется обязательное
предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение на совершение сделок с
недвижимостью оформляется в форме постановления органа местного самоуправления
(по месту нахождения отчуждаемого жилья).

Здесь следует разъяснить, что малолетними считаются граждане
в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.
Недееспособным гражданин может быть признан в любом возрасте решением суда. В
обычных же случаях полная дееспособность наступает в восемнадцать лет.

«В соответствии с
положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут
самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет
Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки
с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться
несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с
малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных
граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами
с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)».

Однако, по мнению экспертов, эта часть Гражданского кодекса,
как и многие принимаемые к ней законы, еще не отработана. «В Гражданском
кодексе есть лишь общие фразы, что жилищные права несовершеннолетних не должны
быть нарушены. То есть, они не должны ухудшать свои жилищные условия. Не
больше. На данный момент не существует подзаконных актов на федеральном уровне,
нет и каких-то федеральных законов, которые бы регулировали вопросы, связанные
с совершением сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, с
отчуждением имущества и т.д. Законов на уровне Санкт-Петербурга также не
существует», – констатирует Вячеслав Романов, адвокат, преподаватель Института
Недвижимости.

В частности, Кодекс указывает только, что для совершения
подобных сделок требуется разрешение, и что его дают органы местного
самоуправления. При этом в разных субъектах РФ этим занимаются различные
структуры местного самоуправления, каждая из которых имеет на этот счет свои
разработанные положения, регламентирующие порядок действия комиссии. «В итоге,
любые действия органов опеки, направленные на выдачу соответствующего
разрешения или на отказ в его выдаче, основываются только на внутреннем
убеждении той комиссии, которая рассматривает данный вопрос», – отмечает
Романов.

Определенную ясность в вопрос, в каких именно случаях
родителям либо опекунам необходимо получать согласие соответствующих органов
местного самоуправления, а в каких случаях можно обойтись и без него, внес
Конституционный Суд РФ. В июне прошлого года он принял постановление,
уточняющее случаи, когда получение такого разрешения не является обязательным.
Суть данного документа сводится к следующему. Если в квартире прописан
несовершеннолетний, не являющийся сособственником объекта недвижимости,
разрешение органов опеки и попечительства на регистрацию договора купли-продажи
в общих случаях не требуется. Но если несовершеннолетний находится под опекой и
попечительством, или лишен родительского попечения (о чем известно органам
опеки и регистрирующим органам), в данном случае соответствующее разрешение
продавцу потребуется.

На первом этапе

Если рассматривать
саму процедуру получения разрешения органа опеки, то она состоит из нескольких
этапов. Прежде всего, потребуется согласие обоих родителей на отчуждение
недвижимости, поскольку они оба отвечают за права ребенка.

«Оба родителя несовершеннолетнего пишут заявления, что они
согласны на отчуждение принадлежащего их ребенку помещения и обязуются
приобрести для него жилое помещение по конкретному адресу», – рассказывает
Анастасия Казанская, руководитель Общественной приемной по защите прав
потребителей в сфере недвижимости Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Как правило, помимо заявления, собственник отчуждаемого
жилого помещения, который инициировал продажу, предоставляет в органы опеки и
попечительства муниципального образования, где находится отчуждаемое имущество,
сведения о том, что на имя несовершеннолетнего уже приобретено другое жилое
благоустроенное помещение в размере не менее, чем ранее занимаемое, или, в
случае со встречной покупкой, когда жилье еще не приобретено, может
понадобиться предварительный договор купли-продажи, чтобы получить согласие
органов опеки.

После этого, комиссия опеки рассматривает все документы, и
глава администрации муниципального образовании за своей подписью выносит
постановление, в котором указывает, дают органы опеки и попечительства согласие
на отчуждение или нет «На решение этого вопроса уходит от двух до четырех
недель, – добавляет Казанская. – Это постановление в обязательном порядке
предоставляется в Управление государственной регистрации, кадастра и
картографии при регистрации сделки. Если его не будет – регистрация будет
приостановлена, а если документ так и не поступит, или не будет согласия на
отчуждение – в регистрации будет отказано».

Жилье в многообразии

Однако допустимы не
только продажи со встречной покупкой. «Формально допустима и продажа без
встречной покупки. Закон этого не запрещает, – отмечает Вячеслав Романов. — В
Кодексе написано только, что не должны быть нарушены жилищные права
несовершеннолетних. Поэтому обычно поступают так: оформляют у родственников или
знакомых на ребенка некое имущество, а дальше идут в органы опеки и получают
разрешение на продажу нужной квартиры. Правда, в одних органах опеки на этом
основании вам могут дать разрешение, в других – нет. Здесь невозможно
предугадать заранее – все на усмотрении комиссии. Либо часть денежных средств,
полученных от продажи квартиры, одним из сособственников которой являлся
несовершеннолетний, должна быть положена на банковский счет на имя ребенка
(пропорционально стоимости доли, которой он владел). Снять деньги с этого счета
можно будет только с разрешения органа опеки, либо самим ребенком по достижении
им восемнадцати лет».

Могут возникнуть и определенные сложности, при продаже
квартиры на вторичном рынке, если полученные от ее продажи деньги родители
хотят вложить в строящуюся недвижимость. В частности, речь идет о приобретении
квартиры на условиях заключения предварительного договора купли-продажи с
застройщиком. В этом случае комиссии органов опеки и попечительства обычно не
дает разрешения на сделку. Но, по мнению экспертов, если дом строится по 214
ФЗ, в данном случае проблем и препятствий со стороны органов опеки и
попечительства быть не должно. Также можно получить разрешение на вложение
средств от продажи квартиры на инвестиционных условиях (по инвестиционному
договору) или через ЖСК.

Что касается местоположения вновь приобретаемого объекта, то
в законе не существует регламентирующих положений по этому поводу. То есть,
формально орган опеки может дать разрешение на продажу объекта в Петербурге с
последующим приобретением его где-то на территории РФ или за ее пределами,
допустим, во Владивостоке, Краснодаре или в Финляндии. Запрета на такие
действия в законе нет. Родителям достаточно предоставить веские доказательства,
что им, либо ребенку необходим переезд в другой регион, а также предварительный
договор купли-продажи, подтверждающий, что на новом месте будет приобретена
квартира соответствующего метража и качества.

Тернистый путь

В целом, сложность
сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних, заключается в
выполнении вышеперечисленных действий, в том числе в получения заявления от
продавца недвижимости по встречной покупке. Для этого всем участникам сделки
нужно прибыть в орган опеки и попечительства, расположенный по месту отчуждения
объекта, и дать соответствующие заявления. Осложнения могут возникнуть, также,
если вновь приобретаемое жилое помещение по каким-то параметрам хуже
отчуждаемого. А также «человеческий» фактор – затягивание рассмотрения вопроса
о даче согласия на отчуждения со стороны муниципалов.

«К сожалению, органы опеки часто формально подходят к
понятию улучшения, рассматривая только количество квадратных метров, – сетует
Елизавета Мулюха, менеджер компании «Адвекс на Ланском». – Например: ребенок
имеет 1/2 доли сорокапятиметровой комнаты в восьмикомнатной коммунальной
квартире. При этом, защищая интересы ребенка, органы опеки не дали согласия на
приобретение на имя ребенка однокомнатной квартиры-студии (недостаточно
метров)».

Кроме того, часто встречается ситуация отсутствия одного из
родителей, платящего или не платящего алименты. «Принятая практика в данном
случае такова: можно предоставить в орган опеки некий документ об отсутствии
одного родителя, — говорит Вячеслав Романов. – В частности, они принимают
справки от судебных приставов о том, что второй родитель не платит алименты,
либо данные о том, что он находится в федеральном или другом розыске и т.д. В
этом случае присутствие и согласие второго родителя не требуется. Допускается
также ситуация личного объяснения на уровне комиссии. То есть, можно объяснить,
что второй родитель воспитанием ребенка не занимается, живет далеко, с ним не
видится и т.д. Но такая возможность остается на усмотрение комиссии».

Поэтому, прежде чем решиться на сделку, в результате которой
прямо или косвенно могут быть затронуты права несовершеннолетних, специалисты
советуют внимательно ознакомиться с правилами проведения подобных сделок,
собрать все необходимые документы, и обязательно проконсультироваться с
юристами или риэлторами, специализирующимися в вопросах проведения подобных
сделок. Это поможет свести временные затраты к минимуму, гарантирует участникам
сделки ее благополучное завершение и снизит риск мошенничества.