Кaк рaбoтaeт дoвeритeльнoe упрaвлeниe кoммeрчeскoй нeдвижимoстью? Сколько стоит подобная услуга? Какие плюсы и минусы она сулит владельцам подобных активов? На самые распространенные вопросы, которые задают собственники коммерческих «квадратов», о доверительном управлении ответит Екатерина Чупрова, исполнительный директор Estate Market.

Справка

Доверительное управление коммерческой недвижимостью – это передача собственником своего актива во временное руководство сторонней организации или физическому лицу с целью получения прибыли от сдачи его в аренду. Инструмент не ограничивается поиском арендаторов и заключением с ними договоров, а предполагает долгосрочную и постоянную работу с объектом недвижимости.

Какие функции входят в доверительное управление коммерческой недвижимостью?

• В зависимости от оператора услуги набор функций может отличаться, однако чаще всего он включает:
• Анализ рынка.
• Поиск арендаторов.
• Юридическое сопровождение сделок с объектом недвижимости.
• Контроль выполнения арендаторами своих обязательств: своевременной выплаты арендной ставки, оплаты коммунальных услуг.
• Решение конфликтных ситуаций как с арендаторами, так и с надзорными органами.
• Комплекс бытовых услуг: проведение мелкого ремонта, устранение неполадок, страхование и др.

Кто является целевой аудиторией инструмента?

В первую очередь, собственники коммерческой недвижимости из числа профессионалов рынка, которые не обладают временем, возможностью, иногда просто желанием, чтобы управлять собственными активами. А управление коммерческой недвижимостью – это деятельность с большим количеством нюансов, когда любое упущение может привести к финансовым потерям.

Особенно актуально доверительное управление для владельцев нескольких активов, а также для собственников, проживающих в других городах или за границей, соответственно, не имеющих физической возможности уделять должное внимание своей недвижимости.

Кроме того инструментом могут воспользоваться физические лица, не приближенные к рынку недвижимости, как следствие не обладающие знаниями, навыками, юридическим опытом для осуществления управляющих функций. Например, получившие недвижимость по наследству или просто вложившие свободные средства.

Какие плюсы доверительного управления для собственника недвижимости?

Основными плюсами доверительного управления являются: повышение инвестиционной привлекательности актива, обеспечение его сохранности, а также экономия личного времени. В целом, доверительное управление содержит весь набор преимуществ передачи каких-либо функций на аутсорсинг.

…и какие минусы?

Это расходы на оплату услуги и сложность поиска надежной компании. Сейчас на российском рынке наблюдается определенный кадровый дефицит компаний, предоставляющих услуги по доверительному управлению. Если в Москве и Санкт-Петербурге предложение есть, то в регионах подобных компаний единицы.

Сколько стоит доверительное управление?

Как правило, вознаграждение рассчитывается в форме процента от месячной прибыли, в среднем 10% по рынку. Цифра может варьироваться в зависимости от набора оказываемых услуг от 7 до 15%.

Кстати, такая форма вознаграждения во много и объясняет заинтересованность компании, осуществляющей доверительное управление. Ведь с ростом прибыльности объекта увеличивается и ее финансовая выгода.

Следует отметить, что существует два вида доверительного управления: по доверенности и по договору ДУ. Последний вариант подразумевает обязательную регистрацию взаимоотношений в органах Росреестра, что чревато для собственника дополнительными затратами на оплату пошлины.

Окупаются ли затраты на доверительное управление?

Как показывает практика уже через 2, максимум 3 года, затраты окупаются за счет роста прибыльности актива. Это обеспечивается нивелированием нескольких групп рисков. В первую очередь, рисков экономического характера.

Прибыльность объекта недвижимости зависит не только от его характеристик (локации, площади, класса здания, этажа), но и от внешних факторов. Изменения в законодательстве, падение или рост рыночных ставок, строительство рядом неблагоприятного для бизнеса объекта и целый ряд иных факторов может существенно ударить по прибыльность объекта недвижимости. При их возникновении профессиональный управляющий оперативно примет меры, чтобы минимизировать финансовые потери.

Например, распространенной практикой является составление листа ожидания арендаторов на объекты недвижимости, которые находятся на доверительном управлении. Если текущий арендатор уходит, на его место быстро приходит новый, что сокращает время экспозиции.

Также наличие профессионального управляющего еще до заключения договора с арендатором оградит собственника от рисков юридического и репутационного характера.

Пример

Грамотный юрист со стороны арендатора может завуалировать пункты, которые на 100% играют не пользу собственника, что может стать причиной заключения договора на изначально невыгодных условиях. Либо потенциальный арендатор может оказаться недобросовестным участником рынка, уже имеющим шлейф конфликтов и судебных тяжб.

Какие документы необходимы собственнику для оформления доверительного управления?

Специальные справки или разрешения собирать не придется. Необходимо представить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, а также паспорт владельца либо учредительные документы организации, если актив принадлежит юридическому лицу.