Чтo зa тaунxaус?

Тaунxaус (townhouse) — мaлoэтaжный (2-4 этaжeй) жилoй дoм с oдним пoдъeздoм и oднoй квaртирoй в нем. Такие застройки появились в некоторых частях Европы, США, Азии, Южной Африки несколько веков назад.

В Украину тренд строительства таунхаусов пришел сравнительно недавно. Такие дома стали альтернативой загородным коттеджам. Причина тому — более низкая себестоимость строительства: чем больше спаренных домов в комплексе, тем больше экономия. Это касается как подготовки земельного участка под строительство, так и проведения коммуникаций и затрат на возведение стен.

Фото: depositphotos.com

Таунхаусы наиболее активно начали строиться в пригородах. На правом берегу — в Киево-Святошинском, Бородянском, Макаровском, Обуховском, Васильковском и Вышгородском районах, а также на левом — в Броварском и Бориспольском направлениях. По данным портала Lun.ua, сейчас идут продажи в 71 таунхаусах Киевской области.

«Рынок таунхаусов можно разделить на два сегмента. Первый — это системное строительство от застройщиков, которые делают маркетинговые исследования, после чего специально «затачивают» продукт под рынок. Во втором случае инициаторами застроек выступают не застройщики или девелоперы, а владельцы земельных участков, которые не знают, что с ними делать. Как результат, в разных районах пригорода мы видим точечные и небольшие по формату застройки таунхаусами», — считает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Впрочем, застройщики не останавливаются на пригородах. Шаг за шагом они проникают и в мегаполис. Уже появляются дома на окраинах и спальных города — правом берегу Академгородке, Соломенке, Жулянах, на левом — Троещине. Есть примеры и в центре города.

«В Киеве тренд на таунхаусы только набирает популярность. Городу долго время не хватало чего-то среднего — между частным домом и квартирой. Многим хотелось жить в городе, и при этом получить такой же комфорт, как и в загородном доме. На стыке этих двух форматов и появились таунхаусы. Последние выбирают люди, которые, прежде всего, хотят приватности. Но в то же время хотят жить не просто в черте города, а в хорошем районе», — отмечает Евгений Леськив, управляющий партнер компании KyivBudDevelopment.

По данным портала Lun.ua, столичное предложение рынка таунхаусов более скромное, чем в пригороде. Продажи ведутся всего по 14 объектах.

Что касается цен, то здесь действуют такие же правила игры, как и в обычных домах. На стоимость влияют месторасположение, именитость застройщика, класс недвижимости, стадия строительства, размер квартир.

Так, самую низкую цену удалось найти в Киевской области — таунхаусе по ул. Дослидная, 2, где цена стартует от 5 830 грн/кв.м. Но при этом размер квартир от 165 кв. м. В Киеве минимальная цена в таунхаусе стартует от 15 760 грн/кв. м (комплекс «Альбион»).

Поэтому выбор за покупателем — отдать предпочтение таунхаусу в пригороде или в столице на начальных или завершающих стадиях строительства.

Какая начинка под оберткой?

Давайте разберемся, что собой представляет таунхаус со стороны классификации жилья. В Украине существует официальный, пусть и устаревший классификатор жилья образца 2006 года от Украинской строительной ассоциации. «Теоретически таунхаусы можно отнести к классу «де-люкс», потому что: в них небольшое количество квартир, качественные материалы, большая площадь, охраняемая территория», — считает Евгений Леськив. По его словам, само понятие «таунхаус» уже предполагает некий уровень элитности, например, персональный лифт, террасу с отдельным выходом.

На деле же застройщики относят свои объекты к самым разным классам — от эконома до премиального жилья. Соответственно, покупателю экономного жилья нужно быть готовым к тому, что архитектурное решение будет, скорее, типовым, и, возможно, воплощено в других городах Украины. Что касается строительных материалов, то стены в таких домах выполнены в основном из газового блока или кирпича, утепление минеральной ватой или ЭПСС. И чаще всего все они украинского производства.

Чем выше класс, тем уникальнее будет архитектурное решение. Что касается строительных материалов, то стены будут выполнены из кирпича. Утепление — навесные конструкции или камень. И чаще все это строительные материалы от иностранных производителей.

Теперь обратим внимание на размер квартир. «Застройщики стараются запускать небольшие форматы эконом-класса, от 60 до 120 кв. метров плюс от 1-2 сотки земли. Таунхаусы бизнес-класса есть в Лесниках, Буче, Новых Петровцах. Это застройки до 215 кв. метров и до 4-х соток земли. В то же время, по нашим данным, все, что в формате от 150 кв. метров крайне тяжело продается», — отмечает Михаил Артюхов.

Что касается планировок, то на цокольном этаже чаще всего размещены гараж и прачечная, на первом — кухня, столовая, санузел. На втором — одна или две спальни, детская комната и санузел. Поэтому перед покупкой такого жилья необходимо посмотреть на перспективу — насколько может увеличиться количество жильцов в квартире — детей, а также пожилых людей, насколько будет удобно перемещаться по дому его жильцам. И после этого принимать решение о покупке того или иного таунхауса.

Перед покупкой необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• месторасположение поселка или домов — насколько удобно будет добираться до ближайших объектов инфраструктуры: парка, детской площадки, супермаркета, поликлиники, школы и работы;
• безопасность — наличие ограждения, охраны;
• строительные материалы — проверить соответствие использованных материалов в том или ином классе, дабы не быть обманутыми;
• коммуникационные сети — изучить вопросы газификации, водопровода, водоотвода и канализации;
• архитектурное решение — насколько продуманы не только планировки домов, но и инфраструктурные решения;
• разрешительные документы — не только на строительство жилых домов, но их других объектов инфраструктуры. Причем не исключен вариант, что застройщик заявляет о строительстве детского сада или школы, а на деле не получает разрешительных документов на это от местных властей (сельского, районного и других советов).

Фото: depositphotos.com

Покупаем осторожно

Начнем с того, что в законодательстве Украины не урегулированы особенности строительства таунхаусов, и это в себе таит подводные камни. «На деле существует два способа продажи недвижимости: квартира в многоквартирном доме или обособленная часть (секция) дома. Но и в первом и во втором случаях покупатель приобретает право собственности на отдельный объект недвижимости. В случае покупки обособленной секции дома покупатель получает и соответствующие права на землю (в зависимости от того, на каком праве участок принадлежал застройщику). А вот в случае с покупкой квартиры, вопрос о получении участка в личную собственность или пользование не стоит», — комментирует Василий Шеретько, старший юрист ЮФ «Антика».

Это значит, что перед покупкой будущий владелец должен владеть информацией, каким образом юридически оформляется покупка квартиры в таунхаусе. Неправильно оформленные документы на покупку таунхауса могут повлечь за собой проблемы в случае последующей продажи.

Перечень документов перед покупкой таунхауса как части частного дома:

• правоустанавливающие документы на объект и (в отдельных случаях) на землю;
• технический паспорт объекта;
• документы продавца (если продавец физлицо, как правило — это паспорт и ИНН, если продавец юр. лицо — выписка из ЕГР, протокол о назначении директора, устав, доверенность на представителя (опционально), другие документы по запросу государственного регистратора или нотариуса);
• справка о составе семьи или зарегистрированных в объекте лицах (не нужна, если право собственности на объект регистрируется впервые);
• экспертная оценка объекта (в случае продажи таунхауса, как обособленной части дома, дополнительно понадобится экспертная оценка земельного участка под объектом);
• если продавец состоит в браке — нотариальное согласие второго из супругов на отчуждение объекта.

Перечень документов перед покупкой таунхауса как квартиры:

• документы, подтверждающие принятие объекта в эксплуатацию (для подобного рода объектов таким документом является декларация, зарегистрированная соответствующим органом архитектурно-строительного контроля);
• технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций (газ, электричество, вода, канализация), акты выполнения ТУ, договора на подключение соответствующих коммуникаций с организациями, оказывающими соответствующие услуги;
• правоустанавливающие документы на землю (в случае покупки таунхауса, оформленного как квартира).

Как утверждает Василий Шеретько, эти списки документов не нужно считать исчерпывающими. Их перечень может измениться в зависимости от ситуации, например от избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств.

Участники рынка недвижимости считают, что такой формат жилья, как таунхаусы приживется на украинском рынке, ведь для все большего числа украинцев удобство и сервис выходит на первый план.

Автор: Екатерина Спорыш