Oкoлo 10% oт числa всex квaртир в крупныx гoрoдax Рoссии участвует в рынке долгосрочной аренды. Структура этого рынка весьма неоднородна от региона к региону и заметно изменилась за последние несколько лет. Сформировавшееся много лет назад клише, что подавляющее большинство квартир на рынке аренды — это предложения в советском жилом фонде с устаревшим («бабушкиным») ремонтом постепенно становится неактуальным.

Аналитический центр ЦИАН изучил, какие квартиры чаще всего сдаются в аренду и какие пользуются наибольшим интересом потенциальных арендаторов. Рассматривались предложения в 1- и 2-комнатных квартирах и студиях, опубликованные за последние 12 месяцев.

Структура предложения по периоду постройки домов

На объявления в домах, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие, приходится 26% от общего предложения. Немногим меньше (25% лотов) находится в домах, построенных в 1990-е и 2000-е гг. Стандартная советская застройка (дома 60-80-х гг. постройки) до сих пор занимает наибольшую долю на рынке аренды, хотя доля объявлений в них сокращается.

Если 5 лет назад на них приходилось почти 2/3 всех лотов, то сейчас лишь 43% от числа объявлений. На долю сталинских домов и исторической застройки приходится 7% от арендного жилого фонда. Больше всего предложений в совсем недавних новостройках — в Ленинградской области (здесь 81% объявлений о сдаче квартир приходится на дома, введенные в строй в 2010-е годы), Краснодаре (59%), Сочи (29%) и Московской области (42%). Меньше всего лотов в таких домах — во Владивостоке, Новокузнецке, Кургане, Старом Осколе и Архангельске (от 9 до 12%). Среди локаций по максимальной доле предложений по аренде в «сталинках» и довоенных домах лидируют Симферополь, Санкт-Петербург, Тула, Волгоград и Новокузнецк. В них более 11% предложений приходится на дома, возраст которых превышает 60 лет. Это связано с особенностями застройки этих городов, в них лучше сохранился исторический жилой фонд или дома, построенные непосредственно в рамках послевоенного восстановления. Доля объявлений в советском жилом фонде (дома 1960-1980-х гг.

постройки) тем выше, чем менее активно эти города развивались в последние 3 десятилетия. По этой причине подавляющее большинство предложений на рынке аренды жилья в Архангельске, Кургане, Иваново, Новокузнецке, Кемерово — это квартиры в советских домах. По доле объявлений в домах, построенных в 1990-е и 2000-е гг. лидируют Белгород, Старый Оскол, Казань, Тольятти и Ставрополь.

Средние ставки аренды в зависимости от года постройки

Зависимость средней ставки аренды от периода постройки дома в различных регионах выражена по-разному. В среднем по РФ самые дешевые квартиры сдаются в домах советской постройки. Средняя ставка аренды в таком жилом фоне (расчеты по 60 ключевым региональным рынкам) составила 14,6 тыс. руб. Самые высокие средние цены — в недавних новостройках (18,6 тыс. руб.). Ставки аренды в недавно сданных домах в среднем на 26% выше, чем в советском жилом фонде. При этом, распределение средних ставок между домами разных периодов строительства сильно зависит от локальных особенностей (прежде всего, от объема и качества предложения).

К примеру, во Владивостоке и в советском жилом фонде и в домах рубежа веков средние ставки аренды составляют 21-29 тыс. руб., тогда как снять жилье в недавних новостройках стоит более 40 тыс. руб. в месяц (причина — недостаток предложения и высокая цена квадратного метра на первичном рынке).

В Ленинградской области средние ставки, напротив, почти не зависят от года постройки дома. В домах, построенных до 1960 года, средняя ставка составляет 21,9 тыс. руб., а в корпусах, введенных в 2010-е гг. — лишь 20 тыс. руб. Это связано с тем, что в многочисленных проектах комплексной застройки пригородов северной столицы низкие ставки связаны с преобладанием небольших студий в структуре предложения, распространенной практикой сдачи квартир «в бетоне» по низким ценам, с переизбытком предложения в некоторых районах.
В общем случае действует закономерность — чем меньше в городе новостроек, тем сильнее они ценятся на рынке аренды. Так, в Архангельске, Астрахани, Владимире, Волгограде, Тольятти, Старом Осколе и Владивостоке средние ставки в новых домах более чем на 40% превышают значения, характерные для фоновой застройки. В ряду этих локаций также находится и Москва, где причина такого распределения цен (57 тыс. руб. в новых домах против 39 тыс. руб. в советском жилом фонде) связана с большой долей квартир бизнес-класса на рынке аренды.

Средний срок экспозиции квартир на рынке долгосрочной аренды в зависимости от года постройки дома

Предложения в советском жилом фонде за счет невысокой цены остаются несколько более ликвидными. Средний срок нахождения в базе данных объявления об аренде квартиры в домах советской постройки — 38 дней, тогда как квартира в недавней новостройке сдается на 4-5 дней дольше (43-45 дней). Дольше всего придется сдавать квартиру в недавних новостройках Саранска, Симферополя, Владивостока, Старого Оскола и Тюмени. В этих городах объявления находятся в базах данных в среднем более 60 дней.

Это связано как с соотношением цен относительно основной застройки города, так и с преобладающим размещением новостроек на окраинах этих городов. В Москве среднее предложение в недавней новостройке уходит за 32 дня, а лот в типовом советском доме — за 23 дня.

В Московской области более важными факторами являются локальные особенности местоположения квартиры и цена. От года постройки срок экспозиции почти не зависит (квартиры в домах разных периодов строительства сдаются за 29-32 дня). В Петербурге дольше всего (в среднем по 30 дней) в экспозиции находятся дорогие лоты в исторической застройке, так и наиболее доступные предложения в недавно сданных новостройках на окраинах.