Укрaинцы считaются сoбствeнникaми дoмa лишь, eсли дaнныe oб этoм сoдeржит Рeeстр прав на недвижимое имущество. Но регистрация права собственности на новый объект недвижимости — последний этап процедуры оформления. Ему предшествуют несколько разрешительных процедур, позволяющих возводить дом: получение разрешения на старт работ, регистрация декларации на строительство, введение в эксплуатацию.

Решили узаконить дом… Прежде всего — земля

"Прохождение каждой из этих процедур связано с получением различных согласований, разрешений от различных органов. Так, например, если отсутствует документ-подтверждение ваших прав на земельный участок, где вы хотите возводить дом, легальное начало строительства исключено. Для застройщика первым должен стать документ на землю (договор аренды, договор суперфиция, договор купли-продажи земельного участка…)", —объяснил UBR.ua управляющий партнер МЮК KODEX Евгений Ковтуненко.

Он отметил, что одной из самых распространенных проблем, с которой сталкиваются при оформлении нового дома — накладка границ: когда границы двух земельных участков с разными кадастровыми номерами совпадают частично или полностью.

"Истоки проблемы – технического характера: в разные периоды действовали несколько отличные процедуры изготовления землеустроительной документации. Любой участок земли теоретически может стать целью претензий нескольких лиц. Разрешать спор будет суд", — предупредил Ковтуненко.

Итак, вы намерены строить жилой дом, сопутствующие постройки от беседки до гаража, а с землей у вас никаких проблем. Как пояснили UBR.ua эксперты Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), такие объекты относятся к первой-второй категории сложности. Чтобы легально их строить, необходимо подать органу государственного архитектурно-строительного контроля декларацию о начале выполнения строительных работ.

Там обязаны зарегистрировать эту декларацию за пять рабочих дней (услуга бесплатна). Когда дом достроен, собственник подает, а ГАСИ регистрирует за десять рабочих дней, декларацию, подтверждающую возможность эксплуатировать жильё. Если не узаконить дом… Штрафы за "самострой"

2015 год действовала так называемая строительная амнистия: можно было без уплаты штрафов узаконить "самострои".

Сейчас такая возможность отсутствует. Поэтому если человек построил дом / тепличку, но посчитал ненужным официально вводить их в эксплуатацию, то согласно ст. 96 Административного кодекса ему грозят штрафы: до 600 необлагаемых налогом минимумов (10,2 тыс. грн.).

Если же речь идет о физлице-предпринимателе или юрлице, применяется штраф от 18 до 900 минимальных зарплат (ст. 2 Закона Украины "Об ответственности за нарушения в сфере градостроительной деятельности").

"Пример: новый дом построен по договору совместной деятельности несколькими юридическими лицами, относится ко II категории сложности. Штраф за его использование без ввода в эксплуатацию составит 45 минимальных заработных плат (65 250 гривен)", — уточнил Евгений Ковтуненко.

Как узаконить недвижимость, оформив уже построенный дом? 

Порядок ввода/приемки самовольно построенных индивидуальных (усадебных) жилых, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий / сооружений, общественных зданий, зданий / сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности урегулирован приказом Минрегионстроя №79 от 24 апреля 2015 г.

Обязательным условием приемки является проведение технического обследования, напомнил партнер ЮФ "Антика" Александр Буртовой.

2 этапа технического обследования:

• предварительное (визуальное) обследование: осмотр, фотографирование объекта с его конструктивными элементами, выполнение обмеров, определение категории сложности, анализ проектной / другой технической документации (при наличии);
• детальное (инструментальное) обследование: определение параметров / характеристик материалов, изделий, конструкций с привлечением специалистов соответствующей специализации, аттестованных лабораторий (при необходимости).

Техинспектором составляется отчет, наносится соответствующая отметка в техпаспорте. Далее, чтобы узаконить дом, надо подать органам ГАСК заявление о принятии строения (срок рассмотрения – десять дней). 

Плюс до заявления о приемке объекта предоставляется:

• заполненная декларация о готовности к эксплуатации (2 экземпляра);
• отчет о проведении технического обследования объекта, свидетельствующий о возможности его безопасной эксплуатации;
• заверенная нотариусом копия документа, удостоверяющего право собственности / пользования целевым земельным участком;
• для индивидуальных (усадебных) жилых, садовых, дачных домов общей площадью до 300 кв. м. включительно, хозяйственных (приусадебных) зданий, сооружений (до 100 метров квадратных включительно) – нотариально заверенная копия техпаспорта с данными о проведенном техобследовании;
• документы, которые идентифицируют собственников (а) дома.

Заявление подается через центр оказания административных услуг, обслуживающий соответствующую территорию.

"Следует отметить, что для приемки индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов (общая площадь более 300 кв. м.), нужно дополнительно решить вопрос уплаты средств долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта", — подчеркнул Александр Буртовой.

Размер паевого взноса определяется договором, заключенным с органом местного самоуправления. Для жилых домов он составляет до 4% сметной стоимости строительства. 

Кроме того, участку, где расположен объект, должен быть присвоен кадастровый номер. Это один из обязательных реквизитов декларации о готовности объекта.

Александр советует, если в правоустанавливающих документах отсутствует кадастровый номер (например, у вас госакт старого образца), необходимо обратиться к землеустроительной организации для выполнения работ по восстановлению границ земельного участка в натуре. Тогда земельному участку присваивается кадастровый номер, выдается извлечение с Государственного земельного кадастра.

"Зарегистрированная декларация есть основанием для заключения договоров поставки принятому дому необходимых ресурсов (газ, тепло, вода, электроэнергия) и включения информации о таком доме в государственную статистическую отчетность, для оформления права собственности", — прокомментировал Буртовой.

Не позднее семи календарных дней с момента принятия объекта нужно подать копию декларации местному органу исполнительной власти либо органу местного самоуправления (где расположен дом), который предоставляет информацию о принятом объекте государственному органу статистики.

Также, чтобы узаконить дом, для присвоения почтового адреса необходимо обратиться к местному совету по местонахождению строения.

"Детальная процедура, регламентирующая порядок такого обращения, сегодня отсутствует – перечень необходимых документов нужно уточнять по месту. Как правило, подается заявление с копией декларации о принятии объекта (рассматривается месяц)", – заметил Буртовой.

Как оформить право собственности желающим узаконить дом

Этапы: 

1) Обращение к государственному регистратору области или города, где находится дом или же к нотариусу, независимо от местонахождения строения;

2) Предоставление регистратору (нотариусу) необходимого перечня документов:

• декларации о принятии объекта;
• технического паспорта;
• документа, подтверждающего присвоение объекту почтового адреса (исключение – случаи предоставления сведений о кадастровом номере земельного участка, где размещен индивидуальный жилой дом);
• паспорта собственника;
• доверенности (если документы подает представитель);
• квитанции об уплате административного сбора (обращаясь к регистратору).

"Если дом был построен на условиях совместной собственности, дополнительно потребуется письменное заявление всех собственников о распределении долей. Если новый дом — результат сотрудничества его создателей по договору о совместной деятельности, – регистратору, чтобы узаконить строение, предоставляется также договор о совместной деятельности", — заметил Евгений Ковтуненко.

Регистратор (нотариус), руководствуясь поданными документами, самостоятельно формирует заявление на государственную регистрацию прав (подписывает заявитель).

Размер административного сбора при обращении к государственному регистратору зависит от сроков. Так, стоимость регистрации права собственности на дом в стандартные сроки (5 рабочих дней) равна 0,1 минимальной заработной платы (с 1 мая по 31 ноября 2016 года — 145,6 грн.).

Регистрация за 2 рабочих дня или 24 часа стоит 1 или 2 минимальные заработные платы соответственно. Обращаясь к нотариусу для того, чтобы узаконить дом, помимо административного сбора придется также оплатить оказываемые им услуги правового / технического характера, размер которых определяется по договоренности сторон.