Стoличный рынoк бизнeс-цeнтрoв прирaстaeт нoвыми площадями крайне скудно. В городе сейчас насчитывается около 1,8 млн.кв.м. качественных БЦ, из них новое предложение 2016 года — лишь 16 тыс. кв. м. В третьем квартале появился только один новичок — строение В бизнес-центра «Лагода» (класс В, 9 тыс. кв. м).

Именно таким «осторожным» ростом общего предложения эксперты поясняют позитивный тренд уменьшения вакантности и стабилизации ставок. 

«Причина не только в значительно меньшем объеме нового предложения офисных помещений в этом году (по сравнению с предыдущими периодами), но и в том что наиболее качественные и масштабные проекты, которые были введены в 2011-2013 годах ("Торонто", "Гулливер", 101 Tower, IQ, "Сенатор") в большей степени заполнены арендаторами либо активно заполняются. Наиболее крупным "открытием" следующего года должен стать БЦ Астарта», — считает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Семенов.

На конец третьего квартала 2016 года вакантность снизилась на 1,5 пункта и составила 19,4% (в классе А классе на 1,1 пункт до 27,6%, а в классе В — на 1,7 пункта до 17,0%).

При этом наибольшее количество сделок было связано с переездами (50,7%) и пересмотром условий аренды/ продлением договоров аренды (47,6%), сообщила UBR.ua аналитик компании JLL в Украине Марьяна Супчан. 

«Всего лишь 1,7% площадей — это сделки по выходу новых компаний на рынок и их расширение. За прошедшие три квартала года они были единичными», — отметила она.  

Кто переехал

Многие из сделок, заключенных за три квартала этого года, не оглашаются до момента, пока арендаторы сделают ремонт и въедут в помещение. Но в бизнес-центре IQ уже заняли свои этажи Jacobs Douwe Egberts, OLX, British American Tobacco, DEC, плюс открылись ресторан COIN и столовая Wlunch.  В результате вакантность снизилась до 30%, сообщила директор по маркетингу IQ Business Center Олеся Назаренко.

Среди новых арендаторов БЦ «Сенатор» компании Mondelez Ukraine, Baxalta, Arzinger и др. В БЦ «Гулливер» — офисы ритейлеров Colin’s и «Эльдорадо», международной юридической фирмы Kinstellar.

В SP Hall (пр. Бандеры/Московский, 28 а) переехали Danone, косметическая Beiersdorf Ukraine, фармацевты Boehringer Ingelheim. 

А вот те компании, которые переподписывают договора, остаются на более выгодных условиях, отмечают эксперты. 

«Компании у которых договоры аренды заканчиваются до конца этого года или в первой половине следующего года, весьма вероятно будут последними, кто сможет существенно улучшить коммерческие условия аренды в среднесрочной перспективе", — считает Александр Семенов.

Поясняет он это стремящемуся к «здоровому» уровню вакантности. 

"Оптимальной для рынка считается вакантность в 10% и мы очень медленно к ней приближаемся. Более того, в связи с тем, что в ближайшее время на рынке не ожидается массового ввода в эксплуатацию крупных проектов, арендаторы с большим объемом арендуемой площади (более 5000 м2), столкнутся с низким предложением таких лотов и, возможно, меньшей готовностью арендодателей идти на уступки по коммерческим условиям», — считает Александр Семенов. 

Структура спроса на офисы по типу арендаторов в 1-3 кварталах 2016 года

Источник: JLL

«Основными драйверами остаются IT и производственные компании, в целом на них приходится треть сделок с начала года. Уменьшается активность банков и финкомпаний, немного вырос спрос со стороны разработчиков недр», — отметила аналитик отдела исследований компании JLL (Украина) Марьяна Супчан.
 
В целом по рынку, по итогам третьего квартала, максимальная базовая арендная ставка не изменилась и составила $340/кв. м в год ($28/кв. м в мес.). 

«Основные условия аренды также не претерпели изменений; например, стандартный срок договора по-прежнему находится в диапазоне три-пять лет», — отметила Супчан.