Ввeдeнный в 2015 гoду в РФ нaлoг нa нeдвижимoсть нe стaл сюрпризoм для нaсeлeния. Пoслeдниe дeсять лeт чиновниками постоянно предлагались различные законодательные инициативы о том, каким он должен быть и как его рассчитывать. В итоге налог привязали к кадастровой стоимости облагаемых им объектов, а определение его ставок передали на установление регионам, в зависимости от цены и целевого использования недвижимости: жилая, коммерческая и т.д. Все, казалось бы, просто, но фундаментальные нарушения прав и законных интересов налогоплательщиков при его применении не заставили себя долго ждать. Так почему налог на имущество стал, по мнению адвоката Олега Сухова, президента Гильдии юристов рынка недвижимости, самым антиконституционным последнего десятилетия, в настоящей статье Олега Сухова.

Анархия в определении базы для начисления налога

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости определяется на основании массового подхода оценки и никак не привязана к его рыночной стоимости, т.е. не точно, приблизительно, без учета особенностей и характеристик имущества, другими словами – на глазок. Более того, законно установленных ориентиров она не имеет, и по большому счету может быть принята в совершенно любом, в том числе и значительно завышенном по отношению к рыночной цене, размере.

Следовательно, отсутствует гарантия точного и справедливого определения налога из единой для всех налогооблагаемой базы, что противоречит основам налогового законодательства и Конституции, а именно, статье 3 Налогового кодекса и статье 57 Конституции, которые провозглашают налоговое равенство и принцип введения налогов на основании закона, ясно понимаемого и неоднозначно трактуемого, а не хаотичную и непрофессиональную анархию. На практике получается совершенно обратное: две одинаковые квартиры, или дома или земельных участка, с одной рыночной ценою могут различаться в кадастровой стоимости в десятки раз и, соответственно, накладывать на собственников налоговые обязательства, разнящиеся в сотни раз.

Почему получилась анархия и почему она будет продолжаться

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют одни и те же компании, получающие заказы от органов государственной и муниципальной власти. Чтобы не лишиться постоянного источника дохода, оценка, как показала практика, всегда осуществляется с уклоном в пользу интересов заказчика. Что приводит не просто к значительному завышению стоимости объектов, но, и порой, к увеличению кадастровой цены по отношению к рыночной в десятки раз.

Очевидно, что ситуация не изменится и при новой процедуре, предусмотренной с января 2017 года, когда полномочия частных оценщиков будут переданы в руки федеральных государственных бюджетных учреждений (ФГЮУ), являющихся представителями власти и работающих за счет бюджетного финансирования, т.е. собираемых с населения налогов (Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Получается, что сложившаяся процедура неконтролируемого установления размера налогов на недвижимость полностью зависит от государства и его органов, живущих на такие налоги. Но можно ли от такой процедуры защититься, и навести в этом направлении порядок, если закон равен для всех? Суды утверждают, что нет. Почему?

Гарантированной защиты не существует

При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в судах установлена обязательная процедура проведения оценочной экспертизы. Привлекаются для этих целей компании, постоянно и тесно сотрудничающие с судебными департаментами. Снижать кадастровую стоимость они не могут, иначе лишатся работы. Суды, как и законодательная власть, установившая налог на недвижимость, существуют за счет бюджетных средств, следовательно, ни снижение кадастровой стоимости, и как следствие, ни снижение налогов, для них недопустимо. Чтобы не быть голословным в качестве примера необходимо привести один из тысячи споров, рассматриваемых в Московском областном суде, когда по судебной экспертизе земельные участки промышленного назначения реальной рыночной стоимостью в 9 млн. рублей каждый были оценены судебной экспертизой в 56 млн. р. против оспариваемой кадастровой стоимости в 58 млн. И лишь намного позже, проведя значительную работу по доказыванию ошибок в установлении кадастровых данных в Министерстве имущественных отношений Московской области чудом признали, что кадастровая стоимость была завышена более, чем в 4 раза. А ведь налог за такие земли предусмотрен в размере 2%. За три участка ежегодно собственнику пришлось бы платить 3   360   000 рублей (56х3х2%). И самое страшное, что за подобную преступную халатность государство ответственности не несет. Вообще никакого. Нет такой статьи и нет такого закона, согласно которому чиновники бы наказывались за обман населения, в том числе в части незаконного завышенного налогообложения.

Правда стоит дорого и только за свой счет

Закон (ГПК, АПК) однозначно предусматривают право выигравшей стороны на компенсацию всех судебных расходов, связанных с производством по делу. Однако, ни затраты на адвоката, ни расходы на экспертов, как обязательные досудебные, так и судебные, способные достигать нескольких сот тысяч рублей, суды налогоплательщикам не возмещают. Для экономии бюджета судебная система придумала отговорку следующего содержание: оспаривание кадастровой стоимости – это реализация прав собственников, которая не является обязательной. А изменение кадастровой стоимости не считается признанием ее недействительной. Посему, при ее оспаривании происходит не восстановление нарушенных прав, а их реализация, для чего компенсация на затраты не предусмотрена. Да, сразу хочется вспоминать поговорку о том, что Закон как дышло, куда повернул, туда и вышло.

Приведенный постулат, которым руководствуются суды для сохранения целостности бюджета от возмещения расходов собственникам, свидетельствует только об одной и очень простой догме – любая кадастровая оценка является, безусловно, правильной и законной, но возможной к изменению за счет налогоплательщика.   Унизительная догма.

Недопустимые нарушения прав налогоплательщиков

Закон предусматривает и другие антиконституционные положения, направленные против собственников. Так, оспаривание кадастровой стоимости возможно только на дату ее определения, а определяется таковая по России (не затрагивая отдельные субъекты РФ) раз в пять лет. Следовательно, при переоценке недвижимости и значительном уменьшении ее стоимости, особенно в настоящее время в период кризиса, весь этот кризис население вынуждено платить налоги из расчета завышенной цены недвижимости пятилетней давности, которая давно и значительно снизилась. Но допускает ли Конституция увеличенное, неоправданное и дополнительное налогообложение граждан? Как свидетельствует ее статья 57, нет. Однако, судя по всему, соблюдение Конституции мало занимает наше правительство и судебную власть, если в итоге приходится жертвовать бюджетом.

Признанная незаконной и завышенной кадастровая стоимость для определения налогов все равно подлежит применению в увеличенном размере до момента ее оспаривания, а в заниженном начинает учитываться только с того года, когда собственник обратится в комиссию или в суд с ее оспариванием. И если такое обращение последует на третий или четвертый год с даты ее фактического установления государством, то все эти три или четыре года будет применяться больший налог по первично установленной кадастровой стоимости, даже если таковая будет признана несостоятельно завышенной в десятки раз. Т.е. срок исковой давности по таким отношениям, присущий всем другим спорам, не применяется, возлагая повышенную ответственность на налогоплательщиков. Но на каком основании?

Хотелось бы равенства между собственником и государством

Справедливым решением сложившейся проблемы стало бы наделение собственников правом передавать свою недвижимость государству за цену, равную кадастровой стоимости. Такой способ отчуждения недвижимости в пользу государства будет иметь компенсационный для налогоплательщика характер при завышении цены его имущества, и как результат необоснованном увеличении размера взимаемых налогов.

Конституция в статье 57 закрепляет постулат о том, что ухудшающие населения налоги обратной силы не имеют. Статья 19 провозглашает равенство всех перед законом. Статья 2 устанавливает обязанность государства признавать, защищать и соблюдать права каждого гражданина, что является высшей ценностью. А статья 55 основного закона запрещает умаление прав и принятие законов и положений, ухудшающих общепризнанные права и гарантии населения. Статья 46 Конституции гарантирует каждому защиту в суде его прав и свобод. Очевидно, что приведенные выше нормы самого главного закона России не просто не соблюдаются, о них давно забыли, ведь на кон поставлены деньги, которые судя по всему более интересны чиновникам, чем закон и его народ.