В пoслeдниe гoды нa рынкe aрeнды экспeрты oтмeчaют пoвышeниe спрoсa и встречного количества предложений на коммерческую недвижимость. Особый интерес проявляется к хорошим складским объектам.

Для арендаторов сложившаяся ситуация оказывается двойственной. С одной стороны, они имеют больший простор для выбора и могут без особых затрат сменить не оправдавший надежды объект на более перспективный. С другой, перед ними встает задача повышенной сложности: не только найти недвижимость с нужными характеристиками, а и заключить такой договор аренды, который убережет от непредвиденных финансовых потерь.

Как арендаторы «ЦАрхитектора» оказались на улице

Уже больше года прошло с момента выдворения на улицу арендаторов арт-пространства «ЦАрхитектор» в Санкт-Петербурге, но случай по-прежнему на слуху. 6 мая 2016 года большинство резидентов особняка на Большой Конюшенной, 9 не смогли попасть на работу, так как в 10 утра здание опечатали и оцепили. Тех, кто к этому времени уже был на рабочих местах, выгнали на улицу, не дав забрать личные вещи и аппаратуру. И все это — несмотря на наличие договоров аренды и других документов, подтверждающих законность пребывания на территории объекта.

Арендаторы «ЦАрхитектора» — это арт-кафе, книжные магазины, салоны красоты и другие заведения, заключившие договоры субаренды с двумя питерскими компаниями, оказавшимися втянутыми в бизнес-конфликт. Результат — признание договоров незаконными со всеми вытекающими из этого убытками субарендаторов.

Восстание на Декабристов

Несколькими годами ранее в Санкт-Петербурге произошло еще одно событие, демонстрирующее зыбкость арендаторского положения.

Летом 2012 года в северной столице появился очередной креативный кластер, объединивший кафе, творческие студии, школы танцев и йоги. Выбор здания под резиденцию пал на бывший Военно-транспортный университет, расположенный по адресу ул. Декабристов, 25. Спустя несколько недель после технического открытия, некоторые арендаторы столкнулись с тем, что им запрещен вход в здание. Обращение к кураторам не помогло решить проблему, и через короткое время кластер вынужден был «съехать». Объявленная причина — разногласия с собственником и неготовность строения к эксплуатации.

Была также озвучена версия, связанная со статусом здания бывшего университета. Дело в том, что городские власти видели в строении объект культурного наследия и не были готовы принять решение о его передаче в коммерческое пользование. Кроме того, по закону подобные объекты не могут быть переданы в современную эксплуатацию без проведения государственной историко-культурной экспертизы. Каким образом несколько десятков представителей бизнес-сферы заключили договоры на аренду площадей столь спорного объекта — загадка. Однако факт налицо: несколько месяцев активной подготовки и объемные вложения потрачены впустую.

Знакомьтесь, коэффициенты. Как стать должником, исправно платя аренду

Иногда удар по арендатору наносят не владельцы или кураторы недвижимости, а… правительственные структуры. Цепь неприятных инцидентов продолжается. История, начавшаяся 31 мая текущего года в Омске, поражает масштабом и абсурдностью. После замены ставок рефинансирования Центробанка на коэффициенты, в должников превратились почти 2 тысячи компаний. Предприниматели и глазом не успели моргнуть, как арендная плата выросла от 3 до 200 раз. Самое неприятное, что перерасчет произошел «задним числом», что поставило арендаторов в крайне неприятное положение.

По словам многих омских бизнесменов, они почувствовали себя бесправными «частниками», которые снимали квартиру и дисциплинированно вносили оговоренную сумму, а потом вдруг узнали о том, что стоимость аренды увеличилась в разы, причем несколько месяцев назад. Но, в отличие от частных лиц, коммерсанты обязаны погасить «неустойку» за предыдущий период.

Неприятные изменения в жизни омских арендаторов связаны с внесением правок в Постановление №108, касающееся аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. При этом, по мнению правозащитников, были нарушены основные принципы расчета стоимости аренды таких земель.

В результате этих сомнительных мер, по Омской области прокатилась волна банкротств и судебных разбирательств. В процесс оказались вовлечены почти 20% компаний региона.

Все могут арендодатели?

Случай из судебной практики: в арбитражный суд поступило заявление некоего акционерного общества с требованием признать незаконным одностороннее расторжение договора аренды. Основанием для аннулирования аренды стала формулировка, где было прописано право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако помимо договорных условий существует еще и Гражданский Кодекс, в статье 450 которого зафиксировано, что любые изменения (в том числе и расторжение) договоров возможны только при обоюдном согласии сторон. Решением суда по этому делу стало постановление о том, что отказ арендатора от выполнения своих обязанностей без указания оснований для расторжения договора признается недействительным.

«К сожалению, на рынке отечественной коммерческой недвижимости далеко не редки случаи, когда арендаторы оказываются уязвимыми, – комментирует руководитель отдела маркетинга ГК «ИТКОЛ» Марина Кононенко, – Чтобы обезопасить себя от «капризов» арендодателя следует изучить всю доступную информацию и документацию, имеющую отношение к арендодателю и отдельному объекту недвижимости, изучить отзывы об арендодателе в интернете, побеседовать с текущими арендаторами, с особой тщательностью подойти к составлению договора аренды».

• Убедитесь, что арендодатель является собственником объекта не на словах. Ознакомьтесь с документами из Росреестра, БТИ, выпиской из ЕГРП. Также необходимо наличие документов о соответствии склада требованиям пожарного надзора, СЭС.
• В случае субаренды, необходимо изучить как документы на собственность, так и основной договор аренды между собственником и арендодателем. Проверьте, предусматривает ли этот документ возможность субаренды помещения.
• Оборудованное коммуникациями помещение подразумевает необходимость платежей по предоставляемым услугам. Уточните, на кого ложится их оплата. В большинстве случаев, это обязанность арендатора, но иногда коммунальные платежи входят в стоимость аренды. В любом случае, вам необходимо убедиться в отсутствии долгов – попросите арендодателя предоставить документальное подтверждение.

«Если вы арендуете склад, обратите внимание, будет ли предоставлено необходимое оборудование для погрузки-разгрузки товаров и их хранения и проверьте его работоспособность, – продолжает эксперт, – Чем внимательнее вы подойдете к установлению обязанностей и условий взаимодействия, тем выше будет возможность избежать множество проблем и финансовых потерь».

Самое важное – зафиксируйте все существенные моменты в договоре в письменной форме. Именно он будет основой ваших взаимоотношений и основанием для отстаивания прав в случае споров и судебных разбирательств.