I пoлугoдиe 2018 гoдa нa пeрвичнoм рынкe нeдвижимoсти Московской области выдалось активным. Аналитики IKON Development зафиксировали за этот период два главных всплеска спроса. Первый произошел в январе, сразу после старта «семейной ипотеки» под 6% годовых при рождении второго или третьего ребенка. По мнению аналитиков, данная программа оказалась особенно актуальна для первичного рынка недвижимости Московской области из-за лимита по кредиту в 8 млн рублей. Для того, чтобы приобрести квартиру дороже 10 млн рублей, первоначальный взнос должен превышать 20% стоимости жилья. Такие условия ограничивают спрос на столичную недвижимость. Одновременно абсолютное большинство квартир в области укладывается в бюджет 10 млн рублей, что делает подмосковные проекты более востребованными среди клиентов с детьми.

Несмотря на то, что «семейная ипотека» действует всего несколько месяцев, на первичном рынке подмосковной недвижимости уже зафиксировано смещение спроса в пользу трехкомнатных квартир. В ЖК «Новый Зеленоград» их доля в общей структуре сделок выросла с 2% до 7%. Одновременно двухкомнатные квартиры чуть уступили позиции. Часть клиентов, изначально планировавших их покупку, в итоге выбрали жилье большей площади с целью рефинансирования кредита под 6% после рождения ребенка.

«Программа льготной ипотеки для многодетных семей, вероятно, приведет к частичному пересмотру квартирографии при проектировании новых корпусов, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – Девелоперы могут увеличить количество двух- и трехкомнатных квартир, одновременно уменьшив долю студий и однокомнатных лотов. Однако подобные изменения вряд ли станут массовыми. Ведь любое увеличение площади подразумевает строительство новых объектов инфраструктуры, что ведет к росту себестоимости проекта».

Второй всплеск покупательской активности в I полугодии 2018 года зафиксирован в первой половине апреля. Повышенный спрос был вызван резким ослаблением рубля, когда всего за неделю его курс упал на 12%. По аналогии с 2014 годом это спровоцировало рост инвестиций в квадратные метры. К примеру, в «Новом Зеленограде» количество заявок одномоментно увеличилось на 14%. На рынок вышли клиенты с «живыми» деньгами. В результате в «Новом Зеленограде» по итогам I полугодия относительно аналогичного периода прошлого года доля клиентов с единовременной оплатой (без использования кредитов и рассрочек) выросла с 16% до 27%.

«Несмотря на то, что реальные доходы населения снижаются уже четвертый год подряд, объем привлеченных средств по банковским депозитам показывает рост, – отмечает Евгения Акимова. – Например, согласно данным ЦБ РФ, в Московской области на рублевых депозитах физических лиц на начало июня 2014 года (в докризисный период) находилось 750 661 млн, в июне 2018 года – уже 1 283 828 млн. Таким образом, население сегодня имеет финансовый задел, что дает предпосылки для роста сделок вместе с дальнейшим снижением ставок по ипотеке».

I полугодие 2018 года запомнилось для покупателей и жителей «Нового Зеленограда» несколькими событиями. Введены в эксплуатацию два корпуса IV.06 и IV.07, покупатели которых уже получили ключи. Девелопер проекта IKON Development второй год подряд стал победителем престижной премии «Рекорды рынка недвижимости». В этот раз новостройка была признана «Жилым кварталом Подмосковья № 1». Наконец, остановку «Кутузовское шоссе, дом 1», расположенную в двух минутах ходьбы от комплекса, включили в маршрут автобуса 400К, курсирующего до метро «Сходненская».

«Подводя итоги I полугодия первичного рынка Московской области, нельзя не упомянуть банкротство одного из крупнейших игроков, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE (партнер по реализации ЖК «Новый Зеленоград»). – С одной стороны, столь негативное событие подрывает доверие к отрасли в целом. С другой стороны, теперь покупатели не будут ориентироваться только лишь на «бренд», то есть имя девелопера, оценивая реальную ситуацию в проекте. В результате выигрывают застройщики, реализующие относительно небольшие объемы в проектах, где уже есть заселенные дома, как гарантия надежности. Поэтому в ближайшей перспективе рынок подмосковной недвижимости ожидает перераспределение спроса и его сосредоточение в ряде комплексов, девелоперы которых не только обещают, но и делают».