Вoт ужe двa гoдa в кoммунaльныe плaтёжки включён пункт «зa кaпитaльный рeмoнт». Нo рoссиянe до сих пор не вполне понимают, для чего конкретно собираются деньги и как они будут расходоваться. Более того, мало кто знает, что нередко у жильцов многоквартирных домов есть реальные возможности повлиять на способы расходования средств. 

Попробуем разобраться в технической стороне программы капремонтов: какие конкретно работы проводятся в соответствии со статьёй 166 Жилищного Кодекса РФ и какие выгоды они несут для собственников жилья.

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем

Трубопроводы систем отопления, водоснабжения и канализации, насосы, запорно-регулировочная арматура – за десятилетия эксплуатации всё это предельно износилось, проржавело и частенько становится причиной аварийных ситуаций. Так что для домов постройки ранее 1990 года глубокая модернизация всего инженерного оборудования и трубопроводного хозяйства крайне необходима.

«Замена насосов в системе отопления и водоснабжения может дать дому новую жизнь: батареи вновь станут горячими, а в кранах увеличится напор, – уверен Роман Марихбейн, руководитель по развитию бизнеса Департамента промышленного оборудования ООО «ГРУНДФОС». – Современное оборудование (например, циркуляционные насосы MAGNA3 и установки повышения давления Hydro MPC-E) способно адаптироваться к текущим потребностям системы, что дополнительно сокращает финансовые затраты на электроэнергию и воду, снижает расход теплоносителя. Для собственников квартир это означает сокращение цифр в графе «общедомовые нужды» в коммунальных счетах. Есть примеры, когда жильцы после установки новых насосов экономят от 4 до 10 тыс. руб. в год».
На вводе в здание монтируются коллективные тепло- и водосчётчики. С их установкой становится возможным переход к оплате ресурсов по реальному потреблению, а не по нормативам, завышенным в несколько раз.

Выгоды для жильцов: модернизация инженерных систем повышает надёжность отопления и водоснабжения и, соответственно, уменьшает вероятность аварий и отключений. Кроме того, применение современного оборудования помогает оптимизировать теплоснабжение здания и сократить потребление тепла до 30-50%. А установка общедомовых приборов учёта позволяет для многоподъездного дома сберечь буквально миллионы рублей в год. Если дом управляется ТСЖ, то сэкономленные деньги могут быть направлены на другие ремонтные работы.

2. Ремонт или замена лифтового оборудования

Недавно установлен предельный срок эксплуатации лифтов в 25 лет. Это значит, что в домах, построенных ранее 1991 года, по результатам технической экспертизы лифт может быть признан непригодным к эксплуатации и отключён. По данным Ростехнадзора, из 500 тысяч лифтов, которые сегодня имеются в России, почти 40% выработали ресурс и требуют замены. Стоимость одного подъёмного устройства – не менее 1 млн. руб.
Выгоды для жильцов: альтернатива ремонту или замене ветхих лифтов – их полное отключение, что будет очень неприятным сюрпризом для жителей верхних этажей.

3. Ремонт крыши

Для всех многоэтажек массовых серий с плоскими кровлями протечки и холодные верхние этажи остаются одними из самых актуальных проблем. Решать их можно по-разному, в зависимости от выделенного бюджета.

Если в доме нет чердачного технического этажа (как нередко бывает в «хрущёвках»), то самый правильный метод капремонта – это устройство скатной кровли. На крыше монтируется деревянная или стальная стропильная система, которая накрывается современными кровельными материалами – например, металлочерепицей. Такие кровли лучше защищают от осадков и значительно повышают теплотехнические характеристики дома.

Если чердак делается «холодным», то перекрытие над ним утепляется плитами из каменной ваты (например, РОКЛАЙТ или ТЕХНОЛАЙТ). Если же чердак «тёплый», то тот же теплоизоляционный материал устанавливается по скатам, враспор между стропил.

Для многоэтажек, у которых есть технический чердачный этаж, есть более дешёвый метод модернизации – монтаж многослойной кровельной системы. Например, система ТН-КРОВЛЯ Классик состоит из слоя пароизоляционной плёнки, теплоизоляционных жёстких плит ТЕХНОРУФ и полимерной мембраны LOGICROOF, выполняющей функцию гидроизоляции. Такой «пирог» многие годы защищает кровлю от протечек.

Выгоды для жильцов: больше всего от ремонта выигрывают жители верхних этажей, ведь протечки и холод им больше не грозят. Но при этом хорошо утеплённая кровля улучшает тепловой баланс всего здания. Так что если дом управляется ТСЖ и в нём установлены коллективные счётчики тепла, то модернизация кровли помогает сократить затраты здания на отопление на 20-30% и потратить эти деньги на другие нужды.

4. Ремонт подвальных помещений

Подвальные помещения в многоквартирных домах, как правило, не видели ремонта с самой постройки здания, а последствия аварий и подтоплений порой накапливаются годами. В рамках капремонта подвальные помещения утепляют, проводят их гидроизоляцию, отделку полов, стен и несущих перекрытий. Также восстанавливают освещение, устанавливают металлические двери, заменяют дренажные системы и т.п.

Выгоды для жильцов: ремонт в подвале не только положительно влияет на комфорт жильцов первого этажа, но и продлевает срок службы всего инженерного оборудования. Также по коллективному решению жильцов дома после капремонта подвальные помещения могут сдаваться в аренду малому бизнесу – например, под магазин, фитнес-клуб или парикмахерскую. А это дополнительный источник доходов для ТСЖ.

5. Ремонт фасада

Одной из самых актуальных проблем для старого жилого фонда является наличие огромных теплопотерь через фасады. Жильцы на собственные средства заменяют старые деревянные окна на современные пластиковые, которые гораздо лучше удерживают тепло. Однако львиная доля теплопотерь приходится на внешние стены, модернизация которых стоит внушительные суммы – 2-4 тыс. руб. за кв.м фасада.

«Утепление фасадов является, на наш взгляд, одним из самых важных направлений программы капитального ремонта, – рассказывает Полина Носова, ведущий технический специалист ТехноНИКОЛЬ, одного из крупнейших международных производителей надёжных и эффективных строительных материалов. – Пусть изначально взносы на ремонт будут выше, но надёжная теплоизоляция позволит снизить расходы на коммунальные услуги и существенно повысить комфортность проживания».
Сейчас распространены три технологии утепления стен многоэтажек старых массовых серий.

Навесные вентилируемые системы утепления. Они считаются самым затратным вариантом, но благодаря всесезонности монтажа нередко используются для модернизации «хрущёвок», «брежневок» и т.п. В таких системах, как TН-ФАСАД Вент, в качестве теплоизоляции используются негорючие плиты из каменной ваты ТЕХНОВЕНТ или ТЕХНОБЛОК, а в качестве облицовки – композитные, фиброцементные или керамогранитные панели.

Системы утепления с тонким штукатурным слоем. Считаются более предпочтительными для жилых зданий и самыми энергоэффективными, но их долговечность сильно зависит от качества монтажа. Так, система ТН Фасад-Декор с использованием теплоизоляционных плит из каменной ваты ТЕХНОФАС при условии правильного монтажа имеет безремонтный срок службы не менее 25 лет.

Утепление «под сайдинг». Этот самый бюджетный вариант используется в тех случаях, когда внешняя стена из-за плохого состояния не может выдержать большого веса навесных или штукатурных систем. Она имеет многочисленные ограничения в связи с противопожарными требованиями, так что чаще всего применяется для малоэтажных многоквартирных домов.

Выгоды для жильцов: все варианты модернизации фасадов с применением высокоэффективных теплоизоляционных материалов позволяют сократить потребности дома в тепле до 2-3 раз. Микроклимат в жилых помещениях значительно улучшается, а сами квартиры немного подорожают.

6. Ремонт фундамента

Проводят гидроизоляцию конструкций фундамента, монтируют дренаж для отвода грунтовых вод. Если фундамент получил повреждения в результате проседания грунта, подмыва грунтовыми водами или протекающей канализации, его укрепляют дополнительными стальными или железобетонными конструкциями.
Выгоды для жильцов: эти меры позволяют продлить срок эксплуатации здания и даже предотвратить его разрушение. Альтернатива – только признание дома аварийным и срочное расселение.

В целом, несмотря на все спорные моменты, программа капремонтов – это единственный работающий инструмент, который позволяет проводить такую нужную модернизацию ветшающего жилого фонда. Комплексный капитальный ремонт здания продлевает срок его эксплуатации на несколько десятилетий и многократно снижает затраты на его содержание. Подсчитано, что при условии качественно выполненных работ все затраты жильцов окупаются всего за несколько лет. Так что капремонт точно стоит того, чтобы за него заплатить.