Нa сeгoдняшний дeнь лидирующим сeгмeнтoм рынкa нeдвижимoсти пo кoличeству сдeлoк oстaeтся экoнoм-клaсс. И, нeсмoтря нa рaзгoвoры o пoвышeнии клaссa квартир, улучшении качества жилья, по-прежнему одними из наиболее востребованных являются малогабаритные квартиры. Впрочем, какие квартиры можно считать малогабаритными – довольно спорный вопрос. Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что, например, на вторичном рынке к малогабаритным квартирам относятся квартиры-студии площадью 25-26 кв.м, однокомнатные квартиры площадью 31-32 кв.м в пятиэтажных домах, домах 504-й серии, «кораблях».

Объемы ввода малогабаритного жилья в последние годы увеличились – сказался кризисный год, когда ряд застройщиков пересмотрели свои проекты в сторону уменьшения площадей квартир. Существуют отдельные объекты на первичном рынке жилья, в которых доля квартир-студий достигает 50%.

Сравнительно мало представлено малогабаритного жилья в старом фонде, делится своими данными директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева. Эксперты Home estate также считают, что количество малогабаритных квартир в объектах эконом-класса постоянно растет. Практически у каждой компании, строящей в этом сегменте, хотя бы в одном из объектов есть несколько малогабаритных квартир. Это связано с высоким спросом на эти квартиры: их в доме раскупают в первую очередь, поскольку они самые дешевые.

«Среди предприятий бизнес-единицы компактные по площади квартиры может предложить “Городская ДомоСтроительная Компания”, которая специализируется на строительстве современных жилых комплексов класса масс-маркет в благоустроенных районах Петербурга, – рассказывает коммерческий директор бизнес единицы группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков. – Но речь идет не о квартирах-студиях или экстремально малогабаритном жилье, а о полноценных однокомнатных квартирах функциональной и удобной планировки, минимальная площадь которых составляет 34 кв.м. В таких квартирах продуманы полноценные кухни площадью 8-9 кв.м, раздельные санузлы, жилая комната удобной прямоугольной формы, а малоиспользуемые пространства сведены к минимуму».

В надежде на жилье

Генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев отмечает, что чаще всего малогабаритную квартиру можно купить в домах, спроектированных с учетом условий кризиса. Такие квартиры составляют до 10% предложений на рынке, в отдельных домах их доля значительно выше и может достигать 30-40%. Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, в свою очередь, добавляет, что найти небольшую квартиру можно в любом районе, за исключением, конечно, центральных. Хотя и там в рамках комплексной застройки были планы по продаже таких объектов.

Директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян говорит, что на вторичном рынке малогабаритные квартиры есть в домах, построенных не раньше 2000-2001 года, именно тогда такие квартиры появились впервые в объектах компании ЛЭК. «На “вторичке” это дома типа “хрущевки” или переделанные общежития. В новостройках, расположенных в спальных районах, также часто встречаются квартиры-студии. Самые дешевые варианты можно найти в Красносельском, Невском, Приморском районах, либо в ближайших пригородах», – добавляет руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Тамара Ганина.

«В пригородной зоне мы знаем только семь жилых комплексов, в которых можно приобрести жилье размером от 20 кв.м. В таком случае 1 кв.м обойдется покупателю от 53 до 110 тыс. рублей, а общая стоимость квартиры составит от 1,06 до 2,5 млн рублей в зависимости от местоположения дома и срока сдачи, – рассказывает начальник отдела маркетинга ООО «УК «Старт Девелопмент» Елена Шишулина. – Студии большего размера (25-30 кв.м) оцениваются примерно в такие же суммы – от 1,3 до 2,2 млн рублей. Если говорить о зоне 30 км от КАД, то маленькие квартиры в основном предлагаются в популярных пригородах рядом с Петербургом: в Кудрово, Мурино-Девяткино, Сестрорецке, Зеленогорске и Никольском».

Почем брать

«Самая дешевая квартира у компании “Норманн” стоит 1,66 млн рублей без отделки. У компании ЦДС такая квартира с отделкой будет стоить примерно 1,8 млн рублей, у компании Setl City – около 2 млн рублей, также с отделкой, – рассказывает Галина Санамян. – Таких квартир нет у застройщиков YIT, ГДСК, “Строительный Трест”. Динамика цен на малогабаритные квартиры пропорциональна общему росту цен на жилье в Петербурге, то есть их стоимость за последний год выросла примерно на 10-12%».

Небольшое количество малогабаритных квартир встречается в старой части города. В основном это бывшие дворницкие площадью 20-28 кв.м. На подобные объекты цены очень сильно разнятся в зависимости от индивидуальных особенностей квартир. Например, стоимость квартиры со всеми удобствами недалеко от «золотого треугольника» может составить около 3 млн рублей. Но дешевле 1,5 млн рублей найти подобную квартиру крайне сложно, единственный вариант – это объект в третьем дворе-колодце на первом этаже в доме с деревянными перекрытиями, считает Леонид Сандалов. На вторичном рынке, по данным экспертов, малогабаритную квартиру можно продать примерно за 2,8 млн рублей, а, например, в Московском районе – и за 3,3-3,4 млн рублей.

Елена Валуева отмечает, что стоимость малогабаритного жилья на первичном рынке предсказуемо разнится в зависимости от района города: на окраинах (Мурино, Кудрово и др.) предлагаются варианты от 1,7 млн рублей, в городской черте средняя цена колеблется от 2,1 до 2,5 млн рублей в зависимости от местоположения, инфраструктуры и классности объекта. «Естественно, стоимость зависит от этапа реализации объекта. Средняя цена на качественные малогабаритные квартиры на вторичном рынке колеблется в пределах 2,5-3 млн рублей», – подчеркивает эксперт. По данным Mirland Development, за последний год цены на малогабаритное жилье выросли на 12-15%.

Кто покупает

Среди основных покупателей малогабариток на первичном рынке – иногородние граждане, родители будущих студентов, молодые специалисты, инвесторы, планирующие зарабатывать на сдаче квартиры в аренду, говорит Елена Валуева.

Малогабаритные квартиры часто становятся первой собственной квартирой для молодых семей, иногородних студентов и т.п. Многие покупают их своим пожилым родителям, которым проще ухаживать за небольшой жилплощадью. Небольшая доля таких квартир покупается с инвестиционным интересом (с целью дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи), соглашается с коллегой начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак считает, что чаще всего такие квартиры покупают молодые пары, которые разъезжаются с родителями, или, наоборот, родители, которые оставляют более просторные квартиры детям.

«Одним из самых сложных требований покупателей является поиск малогабаритной квартиры-мансарды, так как в основном дворницкие располагались на первых этажах жилых домов», — делится своим опытом Леонид Сандалов. В принципе, малогабаритные квартиры располагают к творческому подходу: люди пытаются уместить несколько зон – спальную, рабочую и т.д. Однако чаще всего такие квартиры покупают уже с готовой отделкой, чтобы въехать сразу после покупки. Впрочем, первичный рынок оставляет простор для фантазии, рассуждает Владимир Спарак.

Непонятный запрет

Весной рынок всколыхнуло предложение главы Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Юлии Киселевой о запрете строительства малогабаритных квартир и увеличении ввода более комфортных объектов. И если чиновники довольно неоднозначно высказались по поводу этой инициативы, то представители бизнеса в один голос заявили, что это не только не имеет смысла, но и невозможно. Опрошенные нами эксперты также озвучили подобную точку зрения.

Запрет на строительство не сделает остальные объекты эконом-класса более доступными для населения. Наоборот, можно смело прогнозировать рост цен в низшем ценовом сегменте (старые «хрущевки», однокомнатные малометражки), следовательно, решение жилищного вопроса для населения с невысоким уровнем дохода значительно усложнится, говорит Елена Валуева.

Соглашаются с этим и другие опрошенные эксперты. Так, например, Николай Гражданкин поясняет, что если будет введен запрет на строительство малогабаритных квартир, это приведет к тому, что условия жизни людей ухудшатся. Семьи, которые раньше могли рассчитывать пусть на небольшое, но свое жилье, будут вынуждены жить в коммуналке или в родительской квартире. «Это все равно, что сказать: давайте все ездить на машинах Е-класса. Сколько тогда машин останется на дорогах?» – рассуждает Николай Гражданкин. Спикер добавляет, что формат малогабаритных квартир будет востребован всегда, поскольку причины, по которым люди их покупают, никуда не денутся. Всегда будут молодые люди, желающие жить отдельно от родителей, всегда будут создаваться новые семьи и т.д. Наличие таких квартир – это требование рынка, а не прихоть застройщика. Застройщикам, наоборот, выгоднее строить большие по метражу квартиры, но, к сожалению, далеко не все в нашей стране могут себе их позволить.

«Рынку, как известно, нужны не запреты, а стимулы для более правильного развития. Спрос на малогабаритные квартиры вызван, прежде всего, несоответствием между желанием людей улучшить свои жилищные условия и количеством денег, которые они готовы на это потратить, – говорит Арсений Васильев. – Увеличение объемов строительства и финансовых возможностей покупателей может способствовать уменьшению спроса на малогабаритные квартиры и смещению спроса на полноформатные объекты».

Не поддержала инициативу КГА и Тамара Ганина, отметив, что подобный запрет ни к чему хорошему привести не может. В нашем городе очень многие семьи по-прежнему ютятся в коммунальных квартирах. Не у всех есть возможность позволить себе полноценную однокомнатную квартиру в черте города. «И если на рынке недвижимости не будет малогабаритных квартир – люди так и останутся жить в коммуналках», – подчеркнула эксперт.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

Наличие в доме студий с минимальной площадью автоматически снижает привлекательность жилого комплекса в целом. Ведь, приобретая недвижимость, покупатели смотрят не только на собственную планировку, но и на квартирографию всего объекта. Сколько квартир будет на этаже, достаточно ли машиномест предусмотрено в паркинге, как часто соседние квартиры будут менять своих владельцев – все это важно для будущего комфортного проживания. Покупатели недвижимости комфорт-класса обычно стремятся к стабильной, благополучной жизни, а объекты, в которых преобладают малометражные студии, по сути похожи на общежития – именно такие квартиры чаще всего покупают для перепродажи, их активно сдают в краткосрочную аренду. Студии пользуются популярностью, в основном, у покупателей-инвесторов или молодых людей, приобретающих свое первое самостоятельное жилье, а также при расселении коммунальных квартир.

Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК “Старт Девелопмент”»:

Обычно площадь студий в Петербурге и пригородах находится в пределах 26-28 кв.м. Квартиры размером менее 25 кв.м встречаются достаточно редко. Что касается размеров квартир, то по этому параметру девелоперы всегда идут вслед за пожеланиями покупателей – нет никакого смысла строить жилье тех метражей, которые не нужны клиентам. Если на рынке есть в предложении маленькие квартиры или дома, значит, они востребованы потребителем. Поэтому запрет на строительство малогабаритного жилья нам представляется абсолютно нецелесообразным. Множество семей (или пока еще холостых людей) предпочитают приобрести студию, а не комнату в коммунальной квартире, для других это единственный шанс отказаться от аренды и наконец-то въехать в собственное жилье. Зачем лишать людей таких возможностей, загоняя в коммуналки или старые «хрущевки»? Впрочем, вряд ли данную меру (запрет на строительство малогабаритного жилья) будут обсуждать серьезно.

Тамара Ганина, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака»:

За последний год ситуация развивалась стабильно. Самые бюджетные квартиры традиционно пользуются спросом, и цены на них меняются вместе с изменениями рынка. Пока насыщения данным типом жилья нет, так что тенденции снижения цен не предвидится. На данный момент можно сказать, что на рынке Петербурга предложений объектов данного типа недостаточно. Спрос превышает предложение. Малогабаритными квартирами чаще всего интересуются молодые семьи, люди, расселившиеся из коммунальных квартир, либо те, кто постепенно переселяет родителей или родственников из других районов и городов поближе к себе. В сфере малогабаритных квартир у покупателя главное условия – дешевизна. Все остальное при этом уходит на второй план. Интересные и нестандартные требования обычно предъявляют люди, заинтересованные в покупке жилья немного другого уровня. На моей практике был интересный случай, когда люди хотели купить частный дом около станции метро.