В ИНКOМ-Нeдвижимoсть oтмeчaют нaрaстaниe кoнкурeнции мeжду двумя сeгмeнтaми нaибoлee бюджeтнoгo жилья Мoскoвскoгo рeгиoнa: студиями (прeимущeствeннaя часть которых расположена в Подмосковье) и комнатами (основной объем предложения этих лотов сконцентрирован на «вторичке» столицы). Согласно наблюдениям специалистов компании, спрос между ними распределяется в следующей пропорции – 95% против 5% в пользу студий.  

При этом сейчас, по подсчетам специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 12,7% людей, составляющих традиционную целевую аудиторию покупателей комнат (среди которых приезжие из регионов и бывших союзных республик, люди с ухудшившимся материальным положением и т.д.), приобретают в итоге студии, в то время как 5 лет назад подобного оттока не наблюдалось вовсе. Основные причины этого – значительный (и продолжающий расти) объем предложения студий и их ценовая доступность, особенно в области: так, в Подмосковье сейчас экспонируется 9 961 студия, средняя стоимость предложения – 2,5 млн рублей. А в Москве (с учетом присоединенных территорий) к продаже на «вторичке» представлено 2 480 комнат, усредненная цена предложения – 2,9 млн рублей. Стоимость самой дешевой и самой дорогой студии в Подмосковье равна 888 тыс. рублей (Чеховский район) и 6,5 млн рублей (Одинцовский район) соответственно, цена самой дешевой и дорогой комнаты в Москве (с учетом ТиНАО) – 1,5 млн рублей (г. Московский) и 14 млн рублей (район Арбат) соответственно. Также аналитики ИНКОМ-Недвижимость выявили локации Москвы и Подмосковья с наибольшей долей предложения студий «на первичке» в отдельно взятом районе: это столичный район Тропарево-Никулино (53%), а в области – Красногорский район (10%).

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что формат студий распространен именно на первичном рынке жилья Подмосковья; в Москве экспонируется гораздо меньше подобных лотов. Так, на «первичке» столицы (включая Новую Москву) по итогам первого квартала 2018 года на продажу выставлено 3 364 студии, в аналогичный период 2013 года таких объектов было почти в три раза меньше – 1 169. Средняя заявленная стоимость студий в Москве равна сейчас 4,4 млн рублей. А в новостройках Подмосковья число предлагаемых покупателям лотов из этой категории в три раза больше, чем в столице, – 9 961, усредненная стоимость предложения студий в области равна 2,5 млн рублей. Причем в ИНКОМ-Недвижимость считают, что количество студий будет продолжать расти как в Подмосковье, так и в столице – возможно, в том числе в результате строительства нового жилья в рамках реализации программы реновации.

Для сравнения – в конкурирующем со студиями сегменте комнат в столице объем предложения на данный момент равен 2 480 объектам, в то время как 5 лет назад он составлял 4 810 лотов. Средняя стоимость предложения комнат в Москве равна 2,9 млн рублей. Причем этот сегмент если и пополняется новыми лотами (например, в случае раздела квартиры между несколькими собственниками), то крайне медленно.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Большой популярностью студии пользуются у все возрастающего числа покупателей из т.н. поколения Y (в возрасте до 30 лет), у, так сказать, молодых да ранних. У них совершенно иные приоритеты при выборе жилья, чем у представителей старшей генерации покупателей, выросших в Советском Союзе и в силу своего жизненного опыта предъявляющих не такие завышенные требования к комфорту проживания. Для молодых людей крайне важен внешний вид дома, наличие красивой входной группы, возможность выбрать объект с необычной планировкой (например, в стиле “лофт”), подчеркивающей их индивидуальность, наличие удобных парковочных мест. Поэтому зачастую при покупке недвижимости они делают выбор в пользу новостроек. Кроме того, сейчас во многих проектах появляются дополнительные маркетинговые опции, призванные улучшить ликвидность жилья: например, оборудуются специальные помещения для хранения колясок или спортинвентаря, скажем, велосипедов – сейчас модно вести здоровый образ жизни. Конечно, это, как говорится, пустячок, но очень приятный, он производит впечатление на покупателей. А студии среди прочих предлагаемых вариантов молодые люди выбирают во многом из-за их ценовой демократичности. Причем тот факт, что большинство наиболее бюджетных подобных лотов экспонируется в новостройках Подмосковья, не отпугивает их от покупки: потребители из этой возрастной группы передвигаются зачастую на автотранспорте, на котором и добираются до места работы в столице, а часть из них вообще работает на фрилансе».

При этом, согласно наблюдениям аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, интерес к студиям фиксируется и среди некоторых представителей старшего поколения покупателей (хотя таких случаев пока еще немного). К примеру, это люди, уже вышедшие на пенсию, которые продали свою «полноценную» квартиру и переехали в студию, а на сэкономленные средства живут сами либо помогают детям или внукам. Также молодые покупатели иногда приобретают для своих родителей студию в Подмосковье, а сами остаются в столичной квартире, чтобы жить самостоятельно, ближе или к месту работы, или к школе, куда ходят их дети.

Подробнее об оттоке спроса в сегмент студий рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Если рассматривать отдельно от других ценовых сегментов две категории наиболее бюджетного жилья Московского региона, то на данный момент 95% спроса здесь приходится на студии, а 5% – на комнаты (интерес к этим объектам вообще традиционно невелик). При этом в отличие от сегмента комнат объем предложения студий гораздо быстрее пополняется новыми лотами, в том числе и весьма бюджетными, что еще больше усугубляет ситуацию. Так, по нашим подсчетам, около 12,7% от числа людей, обладающих минимальной суммой для выхода на рынок и составляющих традиционную целевую аудиторию покупателей комнат, в итоге “перебегают” в сегмент студий, в то время как пять лет назад из-за небольшого тогда еще объема предложения студий такого оттока не наблюдалось вовсе».

В рамках упомянутой целевой аудитории, у которой все еще востребованы комнаты, можно выделить следующие группы покупателей. Это люди, приобретающие такие объекты в результате изменения жизненных обстоятельств (разъезд семьи и продажа общей жилплощади) или ухудшения материального положения. Они не планируют переезжать в Подмосковье, где сосредоточено предложение наиболее бюджетных студий, так как из-за социальных привязок хотят остаться жить как можно ближе к прежнему месту жительства. Также это приезжие из регионов, которые съему жилья предпочитают покупку комнаты, так как хотят поскорее «закрепиться» в Москве, а возможности оформить ипотеку для приобретения «полноценной» квартиры у них пока нет. Студии в Подмосковье они не рассматривают из-за их большой удаленности от места работы и отсутствия личного автотранспорта. Позднее, по мере улучшения своего материального положения, эти люди переезжают в отдельную квартиру. Комнаты пользуются спросом и у приезжих из бывших союзных республик, зачастую живущих по несколько человек на одной такой жилплощади и селящихся поближе к месту работы.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее дешевая комната на вторичном рынке жилья Москвы (с учетом присоединенных территорий) – объект стоимостью 1,5 млн рублей, его площадь – 9,1 кв. м. Комната находится на 8-м этаже 9-этажного панельного дома в 1-м микрорайоне г. Московский. При этом заявленная цена самой бюджетной студии в Подмосковье гораздо ниже – 888 тыс. рублей; этот лот расположен на 1-м этаже 4-этажного монолитного дома экономкласса (ЖК «Чеховский посад», Чеховский район, с/п Стремиловское), его площадь – 18 кв. м.

Самая дорогая комната, выставленная на продажу на «вторичке» столицы, – объект площадью 12 кв. м, расположенный на Арбате, на 4-м этаже 8-этажного кирпичного дома. Стоимость предложения – 14 млн рублей. При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что этот лот, как и многие другие комнаты в центре Москвы, экспонируется по сильно завышенной стоимости. Продажная цена самой дорогой студии в Подмосковье площадью 47 кв. м более чем в два раза ниже – 6,5 млн рублей. Она находится в Одинцовском районе, в ЖК Sky Skolkovo (село Немчиновка), на последнем этаже 12-этажного монолитного дома.