Житeли нoвыx дoмoв рeгулярнo жaлуются нa упрaвляющиe компании, которые им достались в наследство от застройщика. Какие есть примеры работы (положительные и отрицательные)? Могут ли жители после введения дома в эксплуатацию привести «свою» компанию? Почему часто бывает, что у хороших застройщиков плохо работают управляющие компании? Примеры будут полезны.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»:

- Каждый застройщик заинтересован в том, чтобы качество управления его проектом было на высшем уровне. Ведь от этого зависит в том числе и репутация всего комплекса, которая влияет на выбор будущих клиентов. Чтобы исключить риски, девелоперы стараются привлечь собственную УК, на работу которой можно будет повлиять, в отличие от ситуации, когда будет выбрана сторонняя организация. В ЖК «Ривер Парк» больше полугода работает ООО «Паттерн». Новоселы довольны качеством услуг и не собираются менять компанию.

При этом часто жители разочаровываются в работе УК уже в первые месяцы после заселения. Плохо убирается снег или зимой пешеходные дорожки превращаются в каток. Не работают лифты или забит мусоропровод. Жалобы могут быть самыми разными. УК в свою очередь тоже сталкиваются с проблемами в виде злостных неплательщиков. Среди них много владельцев инвестиционных квартир, которые не проживают в комплексе и не платят за эксплуатационные платежи. В итоге порой из-за таких нарушителей страдают другие жильцы. Управляющую компанию можно сменить. Вот только нужно помнить, что порой проблема не только в управленце, но и в самих жителях.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- Неудовлетворительное обслуживание управляющей компании (УК) к сожалению, стало обычной практикой во многих недавних новостройках. Проблема в том, что управление проектом – непрофильный бизнес застройщика, поэтому работа аффилированной УК часто имеет недочеты. При этом стоит отметить, что в России в принципе не развит рынок независимых от застройщиков управляющих компаний. Да, они есть.

Но качество предоставляемых ими услуг остается на невысоком уровне. Именно поэтому жители нередко пытаются сменить УК, причем независимо от того, идет ли речь об аффилированной или независимой компании. Для этого необходимо провести голосование собственников. Если половина из них будет за, то УК можно сменить. При этом не стоит забывать, что для отказа от услуг старой УК необходимо найти вескую причину, а также доказать, что работы предоставляются не в полном объеме. Тем не менее, часто все эти «рокировки» оказываются бесполезными, поскольку на смену вновь приходит другая, неэффективная компания. Поэтому, чтобы не «рубить сплеча», стоит сначала провести анализ работы управляющих компаний города, а потом принимать решение.

Тем не менее, на рынке есть примеры, когда аффилированная УК от застройщика полностью устраивает жителей. К примеру, в районе Новые Ватутинки УК работает более трех лет. За это время жители ни разу не хотели сменить управленца. Несмотря на то, что для девелопера проекта это непрофильный бизнес, УК можно ставить в пример. Ведь она предоставляет не только стандартные услуги по обслуживанию, но и организует досуг жителей, регулярно проводя различные мероприятия, что большая редкость на рынке недвижимости.

Анна Лукьянчук, коммерческий директор «Сити78 загородная недвижимость»:

- В проектах нашей компании после сдачи поселка у клиентов есть возможность поменять управляющую компанию или управлять поселком самостоятельно. Но как показывает практика, самостоятельное управление почти никому не удается. В одном из наших проектов был пример подобной попытки. В результате собственники так и не смогли самоорганизоваться и через полгода, помаявшись, опять вернулись к изначальному варианту. На загородном рынке управляющие компании – как правило, убыточные предприятия. Потому что денег эта деятельность не приносит, а нарекания всегда есть: не знаю ни одной управляющей компании, которой были бы довольны все жильцы. От многих коллег слышала, что они хотели бы полностью уходить из проекта по его завершении.

Сергей Балуев, директор по продажам ГК «Факт»:

- У нас был самый разный опыт обслуживания наших поселков. Сейчас покупатели в некоторых проектах вместе с договором купли-продажи сразу подписывают заявление о вступлении в ДНП. До сдачи проекта, пока мало жильцов, застройщик субсидирует работы по управления и обслуживанию поселка из своих средств. Когда все работы завершены, наша компания выходит из состава ДНП, и новые собственники вольны выбирать способы управления. Правда, по практике, договариваться людям очень сложно. Одни не хотят платить за услуги, поскольку не живут в поселке и не пользуются ими. Другие не хотят платить за «отказников». И начинается. Обычно выбирают подрядчиков по принципу «подешевле» и потом удивляются, что ничего в поселке не делается. Есть отдельные примеры, когда сильный председатель ДНП хорошо управляет поселением, но неудачных примеров куда больше.