UBR.ua рaспрoсил у стрoитeлeй кaкиe дoмa сeйчaс пoльзуются нaибoльшим спрoсoм, чтo будeт с цeнaми нa квaртиры и что нужно знать инвестору перед покупкой жилья.

Ценная кладка

Как оказалось, особого технологического прорыва в отрасли пока так и не произошло: строят в основном из тех же материалов, что и несколько лет назад. Причем какого-то одного «золотого» правила не существует – одни компании используют пеноблок, другие — газоблок, третьи – керамический камень.

Но если раньше порядка 80% домов в Киеве возводились по монолитно-каркасной технологии, то сейчас застройщики активно переходят на силикатный белый и красный кирпич, а также панельное строительство.

«На сегодняшний день монолитно-каркасных домов на рынке примерно 50-60%, около 20% из кирпича и остальные – панельные. Связано это с тем, что многие застройщики выбирают более экономное и быстрое строительство. Конечно, добросовестные строители стараются делать это без вреда качеству», — отметил в беседе с UBR.ua руководитель отдела продаж промышленно-строительной группы «Ковальская» Дмитрий Плосконос.

Искать менее затратные пути для возведения домов застройщиков вынуждает упавшая покупательная способность нашего населения и подорожавшие строительные материалы.

Так, за последние годы импортные материалы выросли в цене примерно на 100-150%, в то время как отечественные – только на 30-40%. Как следствие, сейчас строители все чаще отдают предпочтение украинским стройматериалам, а некоторые и сами производят многие компоненты для строительства и являются вертикально интегрированными компаниями, кто-то сотрудничает с заводами по всей стране, выискивая самые выгодные предложения. Но подорожавшие строительные материалы далеко не единственная причина роста цен на жилье.

«Только за прошлый год стройматериалы подорожали на 20-25%. Но стоит понимать, что это крайне усредненные данные, которые не могут полностью отражать ситуацию на рынке. Во многом себестоимость строительства зависит от доли иностранных стройматериалов, от того, насколько компания привязана к доллару, привлекала ли кредиты в иностранной валюте, от тех же цен на энергоносители. Так что, для кого-то строительство подорожало ощутимее, для кого-то меньше», — рассказал UBR.ua специалист по связям с общественностью и СМИ УГСК «Укрбуд» Глеб Шемовнев. 

Поэтому застройщики без кредитов и большей долей отечественных материалов могут сейчас удерживать стоимость квадратного метра на относительно стабильном уровне.

Квартирная смета

Но, несмотря на старания застройщиков, жилье в ближайшее время все-таки может подорожать. Ведь взять, к примеру, подорожавшую электроэнергию: ее используют не только сами строители, но еще и заводы по производству стройматериалов. К слову, подорожавший бензин также выливается к увеличению расходов на транспортировку того же кирпича.

«Квартиры в новостройках осенью могут подорожать на 5-10%. Незначительный рост средних цен возможен как за счет повышения стадии готовности продаваемых объектов, так и за счет увеличения себестоимости строительства — растут цены на электроэнергию, а также практически на все строительные материалы. Это приводит к увеличению затрат. Застройщики частично компенсируют рост цен за счет собственной маржи, но в условиях ужесточения конкуренции это не всегда удается», — заметила в разговоре с UBR.ua руководитель аналитического отдела компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

На данный момент предложение на рынке первичной недвижимости существенно превышает объем платежеспособного спроса. Также появилось достаточно большое количество мелких компаний, выставляющих квартиры по демпинговым ценам. Поэтому регулярно пересматривать прайсы в сторону повышения могут только наиболее раскрученные застройщики, объекты которых пользуются стабильно высоким спросом.

Однако в случае девальвации национальной валюты рост цен на недвижимость может быть более существенным. Девальвация более чем на 15% приводит к резкому увеличению затрат, поскольку часть комплектующих и строительных материалов все же закупается за границей в валюте.

«Некоторые комплектующие застройщики вынуждены приобретать у иностранного производителя, ведь есть статьи, на которых очень нежелательно экономить. К примеру, алюминиевые и металлопластиковые конструкции для заполнения оконных проемов, слаботочные системы в виде оборудования контроля доступа и видеонаблюдения, те же лифты производятся в Германии, Китае, России, а не у нас», — заметил Дмитрий Плосконос.

Таким образом, большинство застройщиков выходит на себестоимость квадратного метра жилья на уровне 8-11 тыс. грн. Понятно, что эта сумма очень примерная и в каждом конкретном случае зависит от множества факторов: начиная от используемых материалов, ценовой политики, месторасположения объекта и заканчивая уровнем (эконом, бизнес, элит) жилья.

«Например, себестоимость комплекса «Зеленый Остров 2″ обошелся в 480 млн грн. – и это только коробка без окон, коммуникаций, подземного паркинга, земли и пр. Если оценить конечный вариант, то полная сумма уже будет приближаться к миллиарду гривен. Себестоимость квадратного метра в «Зеленом Острове 2″ находилась в период строительства в 2013-2014 на уровне 8 тыс. грн. А в «Парковой веже», к примеру, уже в 2014-2015 составила 10-11 тыс. грн.», — добавил Дмитрий Плосконос.

В зависимости от сложности и конфигурации объекта строители могут возводить до трех-четырех этажей в месяц. Но картина везде разная. А зависит она от множества переменных: места расположения, применяемых в строительстве технологий, своевременных поставок стройматериалов и т.д. Кроме того, такой упрощенный показатель не отражает этапа подготовительных работ, который в разных случаях может занимать разное время. Не включен в эти подсчеты и этап подведения и подключения коммуникаций, а также дальнейшего ввода в эксплуатацию, длительность которого зависит уже от властей и коммунальных служб.

С себестоимостью квартир ситуация та же: высчитать какую-то «среднюю температуру по больнице» практически невозможно.  «Даже «опосредованная стоимость строительства жилья», регулярно составляемая Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, которая для Киева в июле 2016 года составила 10081 грн./кв. м, не учитывает многих важнейших факторов. Это и подготовка строительной площадки, и стоимость земли, и зарплаты сотрудников строительных предприятий, и отчисления на развитие инфраструктуры города, и многое другое», — отметил Глеб Шемовнев.

Жилищные ловушки

Поэтому, у многих застройщиков, наиболее приближенной к себестоимости строительства можно считать цену квадратного метра на старте продаж. Но как не попасть на недобросовестного застройщика и быть максимально уверенным, что дом, в который вы вложили сбережения, не превратится в очередной долгострой?

Принципиально важным остается наличие у застройщика полного пакета разрешительной документации – договора аренды либо акта на право собственности на земельный участок (с соответствующим целевым назначением), экспертизы проекта, разрешения на строительство, технических условий на подключение к коммуникациям. Добросовестный застройщик не имеет права заходить на площадку без наличия у него на руках всей разрешительной документации.

Также важна репутация компании, количество уже сданных объектов в эксплуатацию с соблюдением заявленных сроков строительства, по которым без проблем оформлено право собственности. «Самое первое, что можно посоветовать, это на сайте КГГА ознакомиться с интерактивной картой незаконных застроек, следующий шаг проверка разрешительной документации на строительство на сайте ГАСИ.

Плюс, существует множество специализированных форумов, где инвесторы делятся своим опытом и полезной информацией не только об объекте, но и о застройщике, ген. подрядчике, обслуживающей организации.  Там тоже можно много чего почерпнуть и понять стоит ли вообще рассматривать выбранный объект», — рекомендует Дмитрий Плосконос.

Зачастую, основными причинами переносов сроков ввода в эксплуатацию являются проблемы с разрешительной документацией либо недостаточное финансирование проекта. Первый фактор часто возникает в связи с особенностями бюрократической системы либо изменениями в законодательстве.

«Проблема финансирования является более серьезной. Своевременная сдача объектов в эксплуатацию возможна только в том случае, если компания имеет нужные средства для завершения строительства, и финансирование идет без перебоев. Поэтому наиболее надежными являются компании, которые строят за счет собственных финансовых ресурсов, а не поступлений от продажи», — подчеркнула в беседе с UBR.ua Анна Лаевская.

Даже если дом с проблемными документами достроят, то инвесторы не смогут получить права собственности на свое жилье – у них на руках будут лишь так называемые имущественные права, но ни прописаться в квартире, ни продать, ни полноценно ею распоряжаться человек не сможет. А коммуникации в такой многоэтажке будут временные, не рассчитанные на продолжительную эксплуатацию и сильные нагрузки. Известны случаи, когда инвесторы по 5-10 лет не могли получить документы на свои оплаченные квадратные метры. А многие не могут получить их и по сей день.

Застройщики настоятельно рекомендуют проверять все разрешения на возведение дома и документацию, связанную с подключением его к коммуникациям – она должна быть еще до начала самого строительства. Если инвестор все-таки решил рискнуть и попал в ситуацию, когда права собственности он получить от застройщика не может, то здесь можно дать лишь один совет – создавать ОСББ из жильцов проблемного дома и через суды добиваться всего самим: и подключения новостройки к полноценным коммуникациям, и получения документов на свои квартиры. При этом, помимо того, что судебные тяжбы требуют в нашей стране много времени, средств и нервов, так еще и не факт, что в итоге получится добиться желаемого.

«Случаи, когда людям все же получалось добиться у недобросовестного застройщика выполнения всех необходимых работ для ввода объекта в эксплуатацию и в итоге получить право собственности на купленные инвестором квартиры – единичны», — предостерегает будущих инвесторов Дмитрий Плосконос.