В стрaнax «Пeрвoгo мирa» стрaxoвaниe титулa (рискa утрaты прaвa собственности) уже давно получило широкое распространение. У нас же данная услуга мало развита, потому что не пользуется широким спросом – граждане России более склонны к риску. Они готовы истратить несколько миллионов на покупку квартиры или дома, а затем надеяться, что право собственности не будет оспорено. Кроме того, многие граждане испытывают определенное недоверие к страховым компаниям.

Один на сотню

Вообще, в страховом деле титул – понятие новое. В законе пока нет четкого определения страхования титула, но практика уже существует. В последнее время даже некоторые агентства недвижимости обещают клиентам страхование титула в подарок при заключении сделки. И сами клиенты все чаще обращаются к страховщикам, особенно покупатели дорогой недвижимости – состоятельные люди дорожат деньгами, от чего и их состоятельность.

По словам главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, если не считать пригороды, то в прошедшем году на вторичном рынке Петербурга было совершено около 65 тысяч сделок купли-продажи. Вместе с пригородами – примерно 74 тысячи. При этом, как рассказал заместитель директора петербургского филиала страховой компании «Согаз» Дмитрий Цымляков на последней выставке-семинаре «Жилищный проект», сегодня только около одного процента покупателей предпринимают меры по защите права собственности.

Главной причиной низкого интереса к титульному страхованию служат тарифы страховщиков. По словам Дмитрия Цымлякова, стоимость такой страховки обходится в 0,4-0,5% от размера сделки. Но нужно иметь в виду, что это тариф на один год, а чем больший выбирается срок страхования, тем тариф становится ниже. Например, страхование на пять лет будет стоить уже не 2,5% (0,5% умноженные на пять лет), а 1,5%, на десять лет – 2%. Потому что с годами риски снижаются.

Когда размер сделки составляет несколько миллионов рублей (средненькая «однушка» на вторичном рынке Петербурга стоит около 3,5 млн руб.), стоимость полиса представляется нешуточной. И здесь нужно выбирать: выплатить эти проценты за полис или рискнуть – а вдруг обойдется и никто не оспорит сделку? Чаще всего так и бывает, но, по разным оценкам, от 1% до 2% сделок бывают оспорены и признаются недействительными. Оказаться одним невезучим из ста счастливых – вероятность невелика, но она существует. А ставка очень высока.

О проигравших

В Петербурге ежегодно суды рассматривают более тысячи дел по оспариванию сделок на рынке вторичной недвижимости. Эти тяжбы касаются приобретателей, заключивших сделки купли-продажи (мены, дарения), где впоследствии всплыли нарушения или мошенничество.

Можно условно обрисовать ситуацию, когда срабатывает риск утраты титула. Квартира приобретена, право собственности зарегистрировано, вы добросовестный приобретатель. И вдруг возникает непредвиденный персонаж. Это может быть бывшая супруга продавца, его сестра, брат и другие ранее никому неизвестные наследники, доказавший факт родства. Не исключено, что обделенному родственнику будет предоставлена вся жилплощадь либо доля.

Когда судья принимает решение о признании сделки недействительной, приобретатель должен вернуть жилплощадь прежнему владельцу, а уже затем пытаться вернуть свои деньги через суд. Однако далеко не всегда сделки совершаются по реальной стоимости объекта. Поэтому получить фактически уплаченные средства в полном объеме может оказаться невозможным. Тем более невозможно вернуть средства, затраченные на переезд и ремонт.

Спасательный круг

Чтобы не оказаться у разбитого корыта, есть смысл застраховать право собственности, то есть титул. Очевидным преимуществом такого вида страхования является то, что страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости объекта, а не суммы, указанной в документе купли-продажи. Поэтому даже в случае проигрыша в судебном процессе застрахованный получает свои деньги.

Страхование титула может применяться на вторичном рынке (первичный рынок вне игры, так как нельзя застраховать собственность, которая еще не возникла) городской и загородной недвижимости. Все это касается жилых и нежилых помещений, а также земельных участков.

Стоимость полиса определяется страховой компанией по результатам андеррайтинга недвижимости. А именно: проводится экспертиза всех доступных документов, связанных с ее историей. В случае если какой-то из переходов права собственности представляется специалисту сомнительным, стоимость полиса может быть значительно увеличена или даже может быть получен отказ в страховании.

Срок страхования выбирает страхуемый. Как правило, договор титульного страхования заключается на срок от полугода до трех лет. Это срок самых высоких рисков, когда претенденты на добросовестно приобретенную недвижимость могут подать иск в суд о признании сделки недействительной. Впрочем, даже если суд затянется надолго и решение будет вынесено по истечении искового срока давности (он составляет три года), страховая компания все равно должна выплатить деньги. Правда, все это должно быть оговорено, обозначено в договоре заранее. Иначе можно и не получить страховку.

Нужно учитывать, что недвижимость страхуется по рыночной стоимости на момент совершения сделки. На индексацию рассчитывать не приходится. Так что если за те самые три исковых года цены взлетят, то сумма выплаты все равно останется прежней.

Справка БН:

Самые распространенные на сегодняшний день основания для возможности оспаривания сделок в суде, результатом чего может быть как оставление сделки в силе, так и признание ее недействительной:

– нарушения в процессе приватизации;

– продажа по поддельным документам;

– недееспособность одного из участников сделки;

– раздел наследственного имущества с нарушением интересов наследников;

– ущемление интересов несовершеннолетнего;

– совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.